国外保障房工程中的融资经验梳理.docVIP

　　国外保障房工程中的融资经验梳理 　　金融创新的优势在于不需要政府投入，就可像股票一样最大限度地吸引社会闲散投资，下面是小编搜集整理的一篇探究国外保障房工程融资经验梳理的论文范文，供大家阅读参考。 　　当前，资金不足是我国保障房建设面临的突出困难。通过梳理国外保障房建设融资的经验可以发现，国外较为成熟的做法是注重充分发挥政府补贴的基础作用，引导私人资本介入，同时以不断创新的金融产品撬动资本市场的力量。 　　四种方式筹集资金 　　在保障房建设初期，多数国家都是依靠财政资金支持。随着建设任务加重，后期往往需要通过其他方式吸引社会、市场资金，形成多元化的融资渠道。 　　第一，政府交替运用直接补贴、税收优惠、贷款贴息等方式，调动各类社会投资者投资保障房建设的积极性。美国政府从20世纪80年代开始推行保障房建设市场化，向开发商提供开发资金、维修资金、税收优惠、利息抵税等直接的开发补贴。同时，允许保障房开发商按照市场利率从私人金融机构贷款，但只需付1%的贷款利息，差额部分由联邦政府补贴。在德国，政府减少对住房合作社征收所得税、财产税、土地转移和交易税，对兴建福利性住房者提供财政税收优惠政策：福利性住房开发商可以获得政府提供的占建筑费用50%的无息贷款，偿还期为25年;大型厂矿企业为职工建造福利住宅，只需筹备建房资金的25%，另外75%由政府提供优惠贷款，同时减免土地所得税。 　　第二，推行先存后贷的住房储蓄制度，利用存贷时间差，有效汇集私人资金。在德国和英国，潜在购房者可以在一定期限内按低于市场水平的利率参加住房储蓄，当储蓄达到一定期限或额度时，就可以获得优惠利率的住房贷款。这些被先期存入的储蓄还可以作为建设资金。比如在德国，潜在购房者每月按合同约定存款，当储蓄额达到所需贷款额40%～50%时，便有资格贷款。目前，德国40%的住房融资来自住房储蓄体系。 　　第三，发挥金融杠杆作用，开发房地产信托、债券等金融创新产品。20世纪80年代，美国将房地产证券化产品房地产信托基金(REITs)用于廉租房建设。1986年出台低收入住房返税政策后，廉租房信托基金进一步受到投资者热捧。1986～1995年，美国有80万套中低档住房投放市场，其中很大一部分是房地产信托基金投资的廉租房项目。同时，美国地方政府通过发行政府债券支持保障房建设，联邦政府根据各州具体情况，拨付一定数额的专项资金予以补充。个人和机构购买此类债券可免交所得税。目前，美国运作中的REITs约有300个，资产总值超过3000亿美元。 　　第四，以住房合作社方式筹集资金。在合作建房模式中，社员自主成立住房合作社出资合股、购地、开发。由于节省了营销等费用，加上政府提供便利融资、降低融资成本，使合作建房成本明显低于商品房。1944年，澳大利亚通过了住房合作社法案，大量中低收入群体加入了住房合作社，推动合作建房在20世纪50年代迎来高潮，市场占比一度高达35%。 　　不同模式各有利弊 　　纵观世界各国筹集保障房建设资金的方法，其核心是以政府补贴吸引社会资本，以金融创新撬动资本市场投入。不同的融资模式各有利弊，其潜在风险和问题也值得注意。 　　政府提供各种补贴和优惠往往能够起到立竿见影的效果。但是，如果补贴规模过大，财政压力会逐渐增大。在保障房任务加大的情况下，美国、德国、澳大利亚等世界各国均出现过财政不堪重负的情况。而且，过多的财政投入容易挤占其他公共支出，也可能将更多负担转嫁给纳税人。 　　住房储蓄制度汇集资金面较为广泛，方便提前动用潜在购房者的资金。但是，实施难点在于需要确保房价不能大幅波动，否则会直接影响潜在购房者提前储蓄的意愿。为此，德国政府曾推出配套措施，对住宅价格实施严格调控，确保同一区域的住宅价格不出现大起大落。 　　金融创新的优势在于不需要政府投入，就可像股票一样最大限度地吸引社会闲散投资。REITs不仅资金来源广泛，而且由专业人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，对投资者而言风险低、回报稳定。对房地产企业而言，REITs是以股权形式展开的分散投资，不会增加企业的债务负担，也不会丧失对企业和项目的控制权和经营权。不过REITs属于金融衍生品，普通投资者需要较长时间才能熟悉和接受。比如澳大利亚早在1971年就成立了首家REITs，可直到20年后才得到投资者认可。另外，发行债券等方式可能会扩大地方债务规模，带来新的金融风险。 　　合作建房的参与者大部分是中低收入人群，因为筹集的资金有限，所以他们往往需要政府出台相应的配套措施，补齐资金缺口并提供可使用的土地等。此外，合作建房要求社员有较高的自治能力、民主的管理方式与成熟的运作机制，否则容易造成市场混乱。 　　成熟理念可供参考 　　从实践经验来看，没有哪个国家能单独依靠政府的力量满足居民的住房需求。要破解保障房建设资金困难，需要政府转