完善我国住房金融体系对策研究.docVIP

　　完善我国住房金融体系对策研究 摘要：我国住房分配制度改革以来，围绕住房融资业务不断进行探索，初步形成了以住房抵押贷款为主，住房公积金为辅，兼有住房储蓄的住房金融体系，但在具体运行中仍存在诸多需要完善之处，应借鉴国外先进管理经验，推进住房抵押贷款证券化、丰富融资工具、促进二级抵押市场的形成和发展，这是完善我国住房金融体系的必经之路。 　　关键词：金融体系；住房金融；抵押贷款 　　 　　美国次贷危机引发的国际金融危机仍在继续，反映在我国房产业上是价格的下降和销售量的下滑。但这并不意味着我国住房需求的萎缩，而是市场预期所引发的观望态度及没有一个完善的住房金融支持体系的结果。我国经过多年的改革和发展，初步形成了以住房抵押贷款为主，住房公积金为辅，兼有住房储蓄的住房金融体系，但在具体运行中仍存在诸多问题需要加以解决。 　　 　　一、我国住房金融体系存在的问题 　　 　　经过多年的发展，我国住房金融体系表现出如下特征：第一，初步形成以银行为主体的组织体系。第二，住房金融市场以一级市场为主。第三，住房金融业务以贷款为主，其他业务品种合理补充。虽然我国目前的住房金融体系在发挥调剂住房供求双方的资金缺口，实现资源在居民家庭、银行等金融机构及投资者之间的优化配置，促进住房市场健康平稳发展等方面发挥了重要作用，但仍然存在诸多问题，主要表现在： 　　(一)住房金融体系不成熟，政策性住房金融不规范 　　以1999年4月国务院颁发《住房公积金条例》为标志，经过十年来的不断改革，我国住房金融业务得到了发展，形成了以住房公积金为主体的政策性金融和商业银行为核心的市场金融结合的体系模式，其中，后者是主导。但总体看，肩负我国政策性住房金融重任的公积金制度并没有充分发挥其应有的作用。一是公积金制度的地区性、行业性特征还比较明显，尚未形成机构健全、管理规范、使用高效、监管严密的全国住房公积金管理体制。二是真正用于中低收入家庭的贷款比重低，使大多数中小企事业单位的中低收入家庭很难从公积金制度中受益，这违背了建立公积金制度的初衷。三是公积金的管理落后，并没有真正形成独立的住房金融政策性金融机构，造成管理效率的低下和资金利用效率不高。 　　(二)个人住房信贷受到限制 　　我国住房分配实行货币化和市场化改革以来，个人住房贷款对城镇住宅发展产生了巨大推动力。但个人住房贷款业务面临很多问题：第一，房地产市场的超常规发展，造成了过高的房价——收入比是限制居民购房欲望的现实原因。第二，贷款环节的繁琐及对贷款者资质和收入水平的认定成为限制住房信贷规模增长的“瓶颈”。第三，我国住房按揭贷款尚未证券化，不良信用贷款的风险基本只能聚集在银行体系内，缺乏风险市场共担机制，不利于我国商业银行信用风险的分散和转移。 　　(三)融资中介体系不健全 　　目前，我国尚未建立健全住房中介体系，包括政策性、经营性及保险性的金融机构，而是由国有商业银行房地产信贷部兼营双重业务，不利于其商业化目标的实现。同时，由于我国房地产市场的迅速发展，特别是实力雄厚的开发商对银行金融服务的要求越来越高，对比较单一的银行住房金融业务也提出了挑战。而处于试点阶段的住房储蓄银行和部分地区设立的住宅信用合作社也不能摆脱其地方性。规模小等特点而难以成为住房金融市场的中介。 　　(四)我国住房抵押贷款证券化面临诸多制约因素 　　一是住房抵押贷款的一级市场仍不够发达，而且地区之间发展不平衡。二是缺乏发达的银行与保险市场、庞大的机构投资者与个人投资者队伍及完善的资本市场等。 　　二、完善我国住房金融体系的政策建议 　　 　　(一)发展住房金融机构，强化住房消费信贷功能 　　完整的住房金融体系应包括专业性住房金融机构、非专业性住房金融机构和提供住房贷款保险或保证的金融机构。而我国目前的住房金融业独立性还不强。在这方面可借鉴国际上的成功经验，甚至可尝试引进国外金融机构，开拓国际性住房抵押业务。尤为重要的是引进先进的技术工具、手段及管理方法。