第五章 房地产项目管理.pptVIP

第三节 房地产项目计划和控制管理 3、房地产项目计划的编制过程（施工进度计划） 收集编制依据 划分施工项目 计算工程数量 确定施工顺序 编制施工进度初步计划 调整和优化进度计划 技术因素； 组织因素； 合同工期。 资源均衡； 工期条件； 成本条件。 第三节 房地产项目计划和控制管理 二、房地产项目控制 1、房地产项目控制的概念 定义：指为了房地产项目计划的实现，对项目的进度、成本、技术和质量、合同与现场安全等所采取的一系列控制措施与办法。 作用：贯彻计划的意图，根据实际发生情况补充计划的不足，通过全过程的控制措施保证项目总目标的圆满实现。 控制手段：组织、技术、经济、协作以及信息管理等多方面、全方位的措施。 第三节 房地产项目计划和控制管理 2、房地产项 目控制的内容 （1）房地产项目进度控制 （2）房地产项目成本控制 （3）房地产项目质量控制 （4）房地产项目合同控制 （5）房地产项目安全控制 第三节 房地产项目计划和控制管理 （1）房地产项目进度控制 进度控制以实现施工合同约定的竣工日期为最终目标； 进度控制总目标应进行分解（年、季、月）； 进度控制建立以项目经理为责任主体，由子项目负责人、计划人员、作业队长、班组长参加的进度控制体系； 进度控制过程中要关注：材料设备供应情况、设计变更、劳动力安排情况、气象条件； 项目经理工作程序：项目进度计划 向监理工程师提出开工申请报告 实施进度计划并对比纠偏 编写进度控制报告 第三节 房地产项目计划和控制管理 （2）房地产项目成本控制 企业建立和完善作为成本控制中心的功能和机制； 项目管理部门建立以项目经理为中心的成本控制体系，进行成本目标分解； 项目经理成本控制的主要措施： 审查施工组织设计和施工方案； 按照项目成本计划和成本控制目标施工，严格控制计划外开支； 控制工程款动态结算（按月结算、分段结算、竣工后一次结算）； 控制工程变更。 第三节 房地产项目计划和控制管理 （3）房地产项目质量 施工质量管理严格遵守《建设工程质量管理条例》、《建设工程项目质量管理规范》； 质量控制坚持“质量第一、预防为主”方针和“计划—执行—检查—处理”的循环工作方法； 质量控制应满足工程施工技术标准和发包人的要求； 质量控制要素应包括人、材、机、方法、环境等； 质量控制必须实行样板制； 建立质量责任制和考核评价办法，项目经理对项目质量控制负责。 第三节 房地产项目计划和控制管理 （4）房地产项目合同管理 选择合适的合同种类（总价合同、单价合同、成本加酬金合同）； 选择合适的招标方式（公开招标、邀请招标、议标）； 确定合同的重要条款（付款方式、合同价格、激励措施） 加强项目各相关合同的协调。 第三节 房地产项目计划和控制管理 （5）房地产项目安全管理 安全管理的原则是“安全第一、预防为主”； 承包商在施工现场应采取安全防护措施； 承包商应遵守环境保护和安全生产的法律法规，控制现场的粉尘、废水、废气、噪音等； 施工现场的安全由建筑施工企业负责（实行施工总承包的，由总包单位负责，分包单位向总包单位负责，服从总包单位对施工现场的安全生产管理）。 第四节 房地产项目后期管理 ?房地产项目竣工验收 ?房地产项目营销管理 ?房地产项目物业管理 第四节 房地产项目后期管理 一、房地产项目竣工验收 概念：指房地产项目经过承建单位的施工准备和全部施工活动，已经完成了项目设计图纸和承包合同规定的全部内容，并达到了建设单位的使用要求，向使用单位移交工程的过程。 项目竣工验收是项目开发建设期的最后一个环节，只有经过正式验收的项目才可办理移交手续。 第四节 房地产项目后期管理 房地产项目竣工验收的程序 竣工准备阶段 竣工自验（施工单位） 竣工初验（监理单位） 正式验收（建设主管部门） 工程交接 补修、返修 （施工单位） 合格 合格 合格 不合格 不合格 不合格 第四节 房地产项目后期管理 房地产项目竣工验收备案 根据规定，房地产开发企业在组织有关单位进行竣工验收后，应当向备案机关及时办理工程竣工验收备案。 第四节 房地产项目后期管理 二、房地产项目营销管理 房地产项目营销是以房地产项目这种特定的特殊商品为对象，围绕它所进行的一系列市场营销行为和活动。 房地产项目营销管理，是房地产开发企业或其经销商为了实现经营目标，对房地产项目的构思、定价、促销和分销活动的计划、组织、实施和控制过程。 第四节 房地产项目后期管理 （2）程序化和系统性 （1）目标性 （3）前瞻性、主动性 （6）动态性和灵活性 （4）创造性 （5）可行性 房地产项目营销策划的要点 第四节 房地产项目后期管理 现金折扣策略 价格修订策略 价格制定策略 营销策略 广告策略 撇脂定价策略 直接渠道 人员推销策略 间接渠道 渗透定价策略 数量折扣策