推售报告.docVIP

推售报告 楼王推售方案 城市8号楼王推售方案 在制定本推售方案之前，我们需明确方案沟通的主要着力点。 1、 本次方案针对的主要任务： 建议四栋中央楼王分批推盘，前期先行推售5＃、6＃号楼44套房源。 2、 我们的目标： ? 项目层面：塑造城市8号楼王全新形象，通过楼王特有的产品质素 及推广力度，将继续拔高项目形象及项目价值，使城市8号继续领衔并成为上饶西城片区的品质代表，提升品质感与形象力； ? 销售层面：实现5＃、6＃号楼房源的良好去化，以期同时，通过楼 王标杆的树立，带动剩余房源的快速去化； ? 企业层面： 实现合禹地产品牌价值的继续升华。 3、 面临的问题： ? 市场有一定的回暖迹象，但疲态依旧，虽然7/8月份市场成交量有 所回升，但到目前为止，上饶本地其他楼盘均没有明显的开盘活动/暖场活动，客户观望氛围不减，价格敏感度依然较高，市场库存量居于高位，未来政策走向不明朗。 ? 城市8号原有房源产品销售价格高于周边竞品楼盘价格，本身价格 抗性就较大，尤其是前期13＃楼王标杆价格市场接受度极低，而5＃、6＃中央楼王的再次面市，楼王价格的核定将成为楼王能否实现突破的关键点所在。 ? 而于城市8号项目而言，为了彰显楼王价值，必须实现项目品牌形 象、产品价值以及生活方式的不断更新和再次拔高。 ? 由于项目样板房迟迟未能制作到位，现场缺乏复式错层空间样板体 验，现场景观仅有少部分样板，楼王实际价值缺乏形象支撑。 4、 如何完成目标： 于项目而言，当前缺乏客户基础，当务之急，储客、储客、再储客！进行有效的客户积累！ 在明确项目着力点之后，我们将正式开始城市8号中央楼王的推售方案的讨论。 一、 项目剩余房源分析 1、剩余房源盘点 分析： ? 根据统计，城市8号项目自启动以来，已经实现房源去化共计321套， 现有推售单位存量房源中，1#、11#、4#、8#、12#、13#楼剩余92套（含16套保留房源）。 2、剩余房源面积区间分析 分析： ? 从面积看：129㎡的E户型剩余量为23套，占比为27%；116㎡的D户型剩 余量为13套，占比为15%；93㎡C户型剩余量为10套，占比为12%，116㎡的F户型剩余量为40套，占比为47%； ? 从去化比率来看，去化最好的为93㎡C户型，去化比为85%，其次为116㎡ 的D户型，去化比为61%。去化最差的为116㎡的F户型，去化比仅为9%。 ? 从去化楼栋看：12#楼和13#楼去化比率最低，其中13#楼仅为9%； 3、剩余房源总结 ? 13#去化难原因：原定为楼王标杆户型，单价高、总价高，价格抗性相当大。 13#销售均价较其他楼栋房源销售均价要高出13%左右。 ? E户型去化难原因：房源面积几近130㎡，总价高，尤其对于当前以刚性需 求客户为主的市场环境中，相比其他户型产品，客户接受度低。 ? 93㎡的C户型两房去化率较好，主要原因：两房户型满足了大部分刚性需求 客户置业要求，面积小，但是实际上可以取得三房乃至四房的利用空间，户型内部功能实用性良好，相对而言总价不高，较为受到客户的关注； ? 纵观剩余房源，总体而言，价格抗性依然是制约产品销售的主要原因，尤其 是13#房源，5715元/㎡销售均价，较项目周边乃至上饶市城区项目销售均价，都要高出不少。而在项目周边三清山大道临近市政府和上饶中学区域的青蓝国际，奥林至尊等项目将在下半年以4200元/㎡起集中入市围攻的情况下，项目后续销售压力仍然较大。 二、 项目即将推售房源计划 1、房源推售节奏安排 已推 将推 待推 在下半年市场行情依然不明朗，客户观望情绪依旧的情况下，我司建议在9月底10月初先行推售5#、6#共两栋中央楼王单位产品，初步统计该两栋中央楼王共计44套房源。后续，将继续本着“小步快跑”和“不断出新”的销售策略，以“饥渴销售”的方式实现房源的稳步去化。 2、房源推售户型分析 ? 本次推出主力户型面积在116~123平米，属面积控制紧凑的三房； ? 复式错层户型，依然是本项目的主要优势卖点，赠送面积大，户型利用空间 大，使用率高，整体而言，创新的产品设计依然具有较强市场竞争力。 三、 中央楼王产品价值分析 1、王者的诞生——称之为楼王，主要从以下几个方面进行衡量： ? 位置的优质性：位于小区正中核心位置，独享着最好的配套设施； ? 景观的优越性：中心景观组团环绕，占据着最好的景观资源； ? 建筑的标志性：正对小区大门，超宽楼间距，视野开阔； ? 产品的领先性；小高层建筑，稀缺复式错层空间，实景准现房。 综上，中央楼王：位居中央，王者风范，阔景人居，得位于天下，乃大者。大者，精英阶层，品质生活，尊崇享受，为至上。 2、实现溢价对楼王而言不再是简单的营销要求，他是楼王价值最为直接的体现。在楼王确立之后，有一件事需要做到。那就是，通过楼王的价值优势