2010思源苏州万科金域缇香营销分析..pptVIP

苏州金域缇香 2008-8-16 主要客户来源：项目周边改善类客户（沧浪区东环路沿线、平江区干将路沿线及人民路以西）、湖西园区高管。 1.项目概况 玲珑湾 本岸 金域缇香 金色家园 金鸡湖 交通： 交通便捷，临近东环路、金鸡湖路等城市快速干道。 配套： 配套齐备，商业、医疗、教育等生活配套齐全 距离： 距离主城区约2公里 周边： 住宅区环绕，无景观资源 城区 园区 位于园区和城区结合部，属园区湖西板块， 总建面12万㎡，G2品类，开发周期4年。 金鸡湖路 40 60 230万 13000　 175㎡四房 再改 金域缇香 8-12月销售计划 8-12月新增可售 套均总价 计划单价 产品 产品线 项目 585个 车位 2007-10-1 土地获取时间 674户 总户数 41.3% 绿地率 18.94% 建筑密度 2.72 容积率 12.8万m2 建筑总面积 4.7万m2 规划建设用地面积 金域缇香经济技术指标表 08年本项目首批房源上市60套，计划总销40套（住宅和车位），金额0.98亿（其中住宅0.95亿，车位320万），预计9月中旬售楼处开放，10月上旬获取预证。 1# 1期A区多层 东 环 高 架 红线外不利因素：东环路高架 售楼处、商业 2期高层 1期B区高层 1.项目概况 40 60 230万 13000　 175㎡四房 再改 金域缇香 8-12月销售计划 8-12月新增可售 套均总价 计划单价 产品 产品线 项目 08年本项目首批房源上市60套，计划总销40套（住宅和车位），金额0.98亿（其中住宅0.95亿，车位320万），预计9月中旬售楼处开放，10月上旬获取预证。 2011-11-30 10-12-30 10-12-30 交付 09-9-6 09-5-9 08-10-26 开盘 － － 08-9-15 示范区/ 示范单位 09-3-30 08-11-1 08-4-25 开工 二期(含商) 1期高层 1期多层 结点 一期A区共60户：1#、2#、3#各12户；5#24户 1.项目概况 本项目主要竞品分布于园区湖西板块（主城区再改供应较少），主要竞争产品为中海御湖西岸、与玲珑湾部分非湖景产品存在交叉： 万科玲珑湾 万科金域缇香 土地评级：C 离园区湖西中心区域较近 周边商业配套高档，但基本生活配套匮乏 金鸡湖湖景优越 土地评级：A 位于城区与园区交界处 周边基本生活配套齐全 项目有一定的内部景观 2 竞争范围判断-再改产品 中海御湖熙岸 土地评级：B 离园区湖西中心区域近 周边商业配套高档，但基本生活配套匮乏 金鸡湖湖景优越，户型较好 19/5-7月 6/月 较强 0 258 180-200万 10000 169平米四房 中海御湖熙岸 - - 60 - 230万 13000 175平米四房 万科金域缇香 35/1-7月 5/月 较强 120 5 250-300 15000 170-190平米 （非湖景大三房） 万科玲珑湾 去化速度 竞争 关系 后续 新增套数 本期剩余套数 主流总价区间 单价 竞争产品 竞品项目名称 2 竞争范围判断-再改产品 2 竞争范围判断-再改产品 综合评级：万科金域缇香B，万科玲珑湾A，御湖西岸A B A 　A 总价评级 170万（毛坯） 250-300万 220万(装修)　 再改主流总价 中海御湖熙岸 万科玲珑湾 万科金域缇香 项目 B C C 产品力评级 无特别缺点 外立面品质感低 附加值略低　 不足 户型设计采取偷面积方式，可达五房格局，八角窗的主卧以及餐厅设计 大型中高档社区，内部商业齐全 　多层产品，区域内稀缺 优势 中海御湖熙岸 万科玲珑湾 　万科金域缇香 项目 Ｂ Ｃ A 土地属性评级 公共交通不足 北临工业区环境 西邻东环路 不足 拥有金鸡湖湖景资源，靠近李公堤商业 拥有一线金鸡湖湖景靠近金鸡湖配套 离城区更近，周边配套齐全　 优势 中海御湖熙岸 万科玲珑湾 万科金域缇香 项目 市场规模和份额： 8-12月可售资源： 去化趋势： 计划完成预测： 1-7月，园区湖西板块共成交921套，其中再改成交352套，占片区市场的38.2%；预计8-12月再改成交为318套。 园区湖西板块7月底总库存1581套，8-12月新增预计738套，其中再改库存约912套，8-12月预计新增600套，下半年湖西再改总可售量约1512套。 8-12月金域缇香再改销售目标为40套，预计11月首次开盘，月均销售20套；从1-7月去化趋势来看，2个月的再改销售目标占整个板块再改成交的30%。 园区湖西板块再改最近3个月月均成交67套，主要以中海御湖熙岸的高层，现代大道沿线为主。 3 湖西板块市场情况 湖西板块各月成交和再改成交 连续 3年 住宅 供应 单位：万㎡ 市场：市场存量及供应充分，但月均去化能