论述商品房地下车位权属问题研究的必要性.docVIP

　　论述商品房地下车位权属问题研究的必要性 论述商品房地下车位权属问题研究的必要性 《物权法》制定之初,曾就民众最关心的有关问题,有过一个调查，调查一出,社会上便掀起轩然大波，最后得出了十个最受关注的问题，小区车位的权属便是其中之一，一直以来，地下车位的权属作为一项重要的物权，对其规定却并不是很明确，随着《物业管理条例》的出台，小区业主对与小区配套公共设施、共同共有的物业有了新的看法，出现了前所未有的车库纷争,且闹得对簿公堂。[1]所以理清人们对地下车库产权问题的认识有助于减少纷争。 （一）厘清人们对于地下车位的产权问题的模糊认识 产权不明确，将使得弱势群体的利益受到侵犯，地下车位究竟归谁，买卖或租用停车场的费用究竟多少才合理，这些关乎于业主切身利益的问题，人们的认识各异。而房开商就这些问题在签订购房合同之初，就在充分顾及自己的利益前提下已事先考虑好了的，由于人们对车位产权意识淡薄，所以在盲目签了合同后，又会发现许多问题，因此说地下车位权属的研究是很必要的。最近在某报刊上看到这样一个案例，很值得我们深思。贵阳市的一个知名楼盘----在水一方曾是市内较少高档楼盘之一，坐拥美丽的南明河畔，房价也是居高不下，然而在2003年6月及2004年6月，在水一方的房开商贵阳新太乙房地产开发有限公司将会所、车库及嘉景园的正一层(这是购房时承诺的建小区会所和幼儿园的配套用地) 分两次抵押给农业银行新华支行，现在共欠了3100万银行贷款。由于不能按期还贷，银行将把抵押物予以拍卖，小区公共设施的产权即将被变更。一位业主说道：小区地下车库有一半多的停车位已被房开商卖掉了，每个买到车库的人都只有买卖合同或者20年长期使用合同，并没有得到车位产权证书。现在没有车的、有车没买停车位的、买了停车位的业主都想找房开商讨个说法。根据《物权法》的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。由于业主们对车位产权认识不够，所以在这一纠纷发生后，业主们也是束手无策，给了房开商钻漏洞的机会。 （二）地下车位权属的研究可以促进有关法律的修改 欧美法系国家采用的是判例法，其中必定有它的积极作用，我国也可将优秀的实用的案例进行汇编，在以后立法时可以借鉴，有这样一个在全国引起较大反响的案件，星汉城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区。1998年9月，开发商在申报时，南京市规划局作出《建筑工程规划设计要点通知书》要求该规划中的小区应按规定配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。开发商在销售住宅时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车库才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主以地下停车库是小区配套共用设施，应属全体业主共有为由，多次要求开发商将地下车库交还全体业主。但开发商坚持认为其对地下车库拥有产权。 　　2003年6月，星汉城市花园业主委员会向南京市鼓楼区人民法院起诉星汉公司，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有。2003年11月12日，鼓楼区法院开庭审理了此案。合议庭根据相应地方法规作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。这是由南京市鼓楼区法院作出的我国首例法院判决小区车库归业主共有，但也有学者认为这个判决实际上并未解决车库的所有权问题。如果在法律中能够对相关问题作出明确规定，那么在遇到争议时也有法可依，并且法律是通过国家的强制力来保障实施的，这样就能更好的保护当事人的权利。 透过这个实例我们深知地下车位的归属其实是很重要的，而且一直以来的产权不明势必引起不少纠纷，这个判例引起了很多民众与立法者的关注，在一定程度上促进着相关法律的修改和完善。 （三）避免矛盾扩大，减少纷争 地下车位的权属关系到民生问题，如果问题得以解决，业主们才能放心的使用地下车库，地下车位的矛盾就犹如滚雪球一般越滚越大，而且这个矛盾已不是一两个人之间的矛盾，而是两个群体之间的矛盾，不尽快解决将阻碍相关产业的发展。由于我国物权法对地下车库的权属并没做出明确详细的规定，所以有关于归属引发的纠纷还很多，加上我国汽车行业的快速发展，车位的解决却又跟不上这一发展速度，所以问题只会越来越明显，矛盾只会越来越突出，特别是私家车数量的迅速增加，导致现在的商品房房开商也必须要充分考虑商品房的配套设施，车位的数量是否能满足购房者的需求，据我了解到现在我市的很多商品房地下车库已修到了两层或两层以上，特别是一些离市区较远的商品房，一些购房者家庭拥有不止一辆私家车，所以更是需要配