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价值链管理及其在商业地产开发中的应用 (3500字) 价值链管理及其在商业地产开发中的应用 本文通过价值链与价值链管理的概念，阐述了房地产价值链的内涵，同时提出价值链诊断方法以及优化价值链的创造性措施。本文的根本目地是从价值链角度提出增强房地产企业核心竞争力的方法，着重论述房地产企业价值链的关键，即基于知识洞察力的投资决策优化，然后通过商业房地产案例重点阐述了价值链理论在商业地产中的应用，我们借鉴钱学森教授提出的开发复杂巨系统理论，提出了全新的商业房地产投资决策知识模型，最后指出了房地产企业开展价值链咨询的必要性。 美国哈佛大学著名战略管理专家迈克尔?波特教授的价值链理论认为：企业的每项生产经营活动都是可以创造价值的，这些相互关联的活动便构成了创造价值的一个动态过程，即价值链。它可以形成企业最优化及协调的竞争优势，如果企业所创造的价值超过其机会成本，便有赢利；如果超过竞争对手，便会拥有更多的竞争优势。 “价值链管理”的本质就是降低企业组织和经营成本，优化核心业务流程，提升企业的市场竞争力。它旨在帮助企业建立一套与市场竞争相适应、本土化和数字化的管理模式，弥补我国企业长期在组织结构设计、业务流程管理等方面存在的不足，从整体上降低组织成本，提高业务管理水平和经营效率，实现增值。 房地产企业经营的根本目的是为客户提供满意的地产产品与服务，以客户为核心，而不是以发展商为核心。商业地产是区别于住宅的新型业务，商业地产开发需要地产企业把握关键价值增值环节。 房地产企业提高商业地产项目经营决策水平的根本途径是走知识综合集成的道路，将商业地产建筑规划与商业规划相结合，将建筑设计与施工、营销、招商与商业运营各个环节分解出专业的子模型，在总体投资模型方面能够通过定性与定量分析，结合商业经营与商业地产开发企业家的洞察力，判断出企业经营的最优化方案。 商业地产企业经营决策人需要及时更新管理思想，不仅把企业外部价值链与内部价值链一体化，而且注重面向客户关系的价值链管理，注重提炼商业地产项目的知识框架，通过知识复用，赢得竞争优势，培养具有可持续经营的核心竞争能力。 NEW MALL商业公司在长期服务商业地产客户过程中，积累了两个帮助商业地产开发企业的经验，第一，从项目知识管理与运用角度挖掘商业物业的商业价值；第二，采用房地产企业战略咨询手段，协助房地产企业制定正确的商业地产开发与运营战略。 下面我们从价值链诊断方法、优化商业地产价值链、提升商业地产开发企业核心竞争力几个方面探索价值链管理。 企业的价值链是什么 企业的价值包括三个基本方面：一是要解决价值创造的问题；二是要解决价值评估的问题；三是要解决价值分配的问题。 古典经济学认为价值创造来自土地、资本、劳动三要素，后来加上企业家要素。进入知识经济时代，由于知识运用于价值创造产生时的特性是边际收益递增，知识的影响难以度量，知识与掌握知识的人难以分割，因此知识创新者成为了企 业价值创造的重要要素，而且是主导要素。例如，房地产公司的商业规划、投资分析与营销策划人员，他们都是知识的创新者。 企业的价值评估的目的之一是为了优胜劣汰，对于企业的元老与创业者，如果自身素质不能适应企业发展，那么就应该采取如下措施：（1）给足荣誉和地位，不抛弃创业者。（2）老业务交给创业者，新业务交给新人。（3）剥夺元老的经营权力，但是给他们学习深造以提高能力的机会。重点让他们学习现代企业管理和中西文化，提高他们的综合素质。 商业房 地产项目开发的价值链涉及开发模式与开发战略策划、商业规划、商业建筑与景观设计、施工、装修、招商、商业管理和物业管理各个环节，商业房地产开发的知识增值活动如表1所示 表1 商业房地产价值增值活动 二、 价 值链实用诊断方法 我们用结构分析与系统分析方法，提出商业地产企业价值链管理的因素关系如图2所示。 图2 价 值链管理的因素关系图 通过价值链的诊断方法，我们能够分析出企业的价值链现状。 （1）观察法。观察企业家影响和能力，企业的商业信誉与企业文化。 （2）客户询问与主要问题调查法。重点了解企业的商铺投资者和最终消费者、新闻记者。例如，我们在对某商厦诊断过程中，重点咨询了当地记者。 （3） 财务报告与企业项目评估分析。重点了解企业资金能力和企业信誉，对企业的项目成熟程度进行分析，寻找价值链的缺陷。 （4） 商业规划诊断分析法。结合当地商业状况,从商业地产项目的规划可以初步诊断存在问题. （5） 同行业比 较研究方法。通过同行企业寻访，阅览行业期刊杂志等综合分析企业