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房地产资金的筹集 (5000字) 房地产企业资金的筹集分析 08城建财务1班石红霞08290100135 一、房地产企业资金的概念 房地产企业资金是房地产企业为进行房地产开发，经营和从事有关配套服务活动所使用的资金。我国房地产投资资金除部分来源于财政、主管部门拨入和企业在开发经营过程中的积累资金外，绝大部分是企业自行筹集的。 房地产企业投资具有以下特征： 1、是房地产开发周期长、投资额大，使其前期可行性研究工作显得尤为重要。 2、是由于土地资源的不可再生性，以及人类发展对土地、房屋的需求日益增长，使房地产投资具有保值和增值作用，成为可抵御通货膨胀冲击的具有强大吸引力的投资项目。3、是房地产投资受制因素多。房地产投资活动必须严格遵守国家的现有政策法令、规章制度，国家的统一计划指导和管理， 所以说，房地产投资易受国家宏观调控的影响。 4、是房地产投资对金融业的依赖极大。一般的房地产开发项目资金一半以上依靠金融业提供的贷款，所以风险也极大。 二、现行房地产融资政策及融资现状 我国房地产融资渠道比较单一，主要是商业银行体系支撑着房地产业发展的资金需求，信托、上市、债券、基金等融资渠道发展十分缓慢，多元化融资体系远未形成，没能构成多元化的资金支持体系和风险分担体系，商业银行体系承担着房地产发展中的巨大风险。 2005年至今，由于经济发展过热，尤其是投资比重过大，投资增长过快，其中房地产投资发挥了主要作用，而房地产投资资金又主要来源于银行体系，使金融体系风险进一步集中。为保持金融体系的稳定性，中央出台了一系列调控措施，使房地产企业从银行、信托等金融体系融资的难度越来越大。 由于大多数的房地产开发企业自有资金不足，取得土地等项目前期所需资金主要依赖向银行融资取得。在国家宏观调控下，许多房地产企业的项目前期融资陷入困局，不得不开拓多元化的融资渠道。进而促使房地产开发融资逐步向以下模式发展：房地产前期开发所需的资金主要通过自有资金投入，民间借贷、合作开发、过桥贷款、固定投资回报资金、典当融资、股权转让、增资扩股等形式融资，对实力雄厚的房地产公司来说，还可采用首发上市、借壳上市、海外上市融 资等权益型融资；中期资金则主要通过银行开发贷款、商业信用、预售款等途径获得，而大型企业还可采用信托、基金、债券等债权融资方式；在后期销售过程中，购房者通过银行和住房公积金中心获得的个人住房贷款则主要的融资方式；而在存量房市场中，则主要由银行资金发挥更大的作用。 在此情况下，商业银行体系仍然主要承担着房地产发展中的巨大风险，但信 托、上市、债券、基金等融资渠道有了一定发展，多元化融资体系、资金支持体系和风险分担体系也开始初步构建。 三、房地产企业资金筹资渠道的概念及分类 企业筹资渠道主要有六类： １．自有资金，包括财政对国有企业拨入的开发经营基金，主管部门拨入国 有企业的开发基金，企业投资人最初投入的资金和开发经营中积累的资金，企业投资人收缩、处理所经营的其他产业或其他房地产项目所获资金。 ２．银行信贷资金，银行对企业的各种贷款是各类企业最重要的资金来源。 我国银行分为商业性银行和政策性银行两种。 ３．非银行金融机构资金， 信托投资公司、保险公司、租赁公司等同样提 供金融服务，如信贷资金投放、物资融通、承销证券等。 ４．其他企业资金，其他企业的闲置资金或专项的投资基金，及企业间的商 业信用。 ５．居民游资，这种民间资金来源渠道也同样可为企业所用。 ６．国外资金，包括外国政府、外国金融机构贷款、通过海外上市筹资、国 外基金、信托公司资金及国外民间资金等。 四、房地产企业资金的主要筹集形式 房地产企业投资资金的主要来源渠道按企业优先考虑的秩序及取得资金的 难易程度大致如下： 1.自有资金； 2.施工单位垫资； 3.预售款； 4.银行贷款； 5.过桥贷款； 6.典当融资； 7.民间借贷； 8.金融租赁工具与银行保理工具的运用； 9.售后回租； 10.吸收股权投资资金； 11.合作开发资金； 12.上市发行房地产股票融资； 13.发行房地产债券； 14.发行房地产信托计划； 15.发行房地产基金； 16.夹层融资； 17.利用国外资金； 18.其他融资方法； 五、房地产企业资金主要筹资形式的简要介绍 （一）自有资金 指财政、主管部门、投资者无偿投入资金和企业开发经营过程中积累形成的 资金。具体来说有：