20131202政策频出中山房价何去何从.docVIP

政策频出，中山房价何去何从多位嘉宾表示，新政出台主要是市政府基于税务方面的考虑，长期来看房价或会略有下滑 南方都市报] ?? ? ????仅10月尾至11月短短2?3天内，中山市国土局、城乡规划局已经出台了《中山市商品房预售款监管办法》(征求意见稿)、《中山市国有经营性用地按楼面地价竞价出让交易规则》的通知及《中山市城乡规划管理规定》(征求意见稿)。而此前，中山针对土地、房地产领域先后出台了公建费、增容费增加的文件。有关房地产的政策近期频频出台，背后有什么原因？哪些与三中全会的政策密切相关？中山未来的房价走势如何？日前，南都记者就相关问题采访了国土局相关工作人员及房地产业内人士等，希望为上述疑问寻找答案。 ????政策频出，主因并非缘于三中全会的召开 ????南都：《中山市商品房预售款监管办法》(征求意见稿)、《中山市国有经营性用地按楼面地价竞价出让交易规则》的通知等政策为何在近期集中性出台？ ????国土局某科员：其实，这并非市政府部门在三中全会的背景下才频频出招。实际上，这些政策在年初就已经有过讨论，是根据中山市的发展需要制定的。预售款监管制度、楼面地价拍卖(土地)早已在珠三角其余城市实施了，落地中山其实是很正常的举措，应该说中山现在实施(这些政策)，是市场健康的表现。 ????黄峻：三中全会刚闭幕，正常来说，地方政府尚未这么敏感，中央的政策也需要地方政府逐步消化，当然除了楼价排行靠前的北上广深一线城市会有明显的动作外。中山最近出台的系列与土地、规划等有关的政策应该与三中全会的关系不大。其实，观察这些政策背后的目的，更像是政府基于税务方面的考虑做出的调整。巧妇难为无米之炊，政府发展需要资金，除了卖地，税是最好的选择。 ????陈彬艺：一个政策在公布之前，是经过调研、讨论、比较，并需要递件给市政府进行审批，这些流程都需要时间的。在较早前其实已经收到部分政策的风声，开发商之间也会进行交流，更多的是预计政府在大量的公建工程、大型项目下需要资金，包括此前发布的增容费调整、公建费上涨、禁止擅自更改容积率等，其实能为政府完善税务机制、保留土地价值带来比较大的好处。 ????阿华：老实说，个人感觉房价上涨之下，看到这么多政策出台，就连广州也出台了穗六条，感觉中山政府像在出手调控楼市。不过这些政策我更关心预售款监管，起码对于我们这些老百姓是很直接的受惠。 ????新政会造成压力，但开发商更看重资金回笼速度 ????南都：年底，中山政府一反常态挂出多宗拍卖土地，其中不乏“靓地”，这些政策会对中山未来的土地市场带来什么影响？ ????黄峻：短期内对开发商或有负面的影响，原因是门槛高了，成本增加了。不过，这个负面作用并非长期的，当开发商认识到，这样的政策其实加速了房地产行业的洗牌，对开发商自身运营、专业程度要求提高了，适者就能生存。 ????蔡艺园：如果仅仅看中山自身，或者多多少少开发商拿地会更谨慎。不过如果把范围放到珠三角，我们能发现，中山这些政策对比广州、深圳，是放松了。最起码，广州已经出台穗六条、深圳二套房也需要7成首付，中山虽然贷款收紧了，但还没有出台这种直接对房价产生明显的政策，因此对于土地市场，估计开发商该拿地还会拿，毕竟成本一直在涨。 ????陈彬艺：增容费、公建费(的增加)、预收款的监管对于开发商是有压力的。但是，除了政府出台的政策，开发商拿地还会看两方面：现在的开发成本及开发周期。政策导致土地成本上涨，当然会成为开发商拿地的一个考虑，但如果能在一段长周期内做到有效快速地回笼资金，开发商即便在地价抬高下也会愿意出手。譬如，我曾与某开发商讨论西区某地块是否适合开发，2000元每平方米出头的楼面地价其实很高，但是项目以刚需产品为主，“短平快”的定价策略能让开发商回笼资金，因此年底土地市场会向好也并不奇怪。 ????另外，相比这些政策，开发商更担心的是土地闲置所产生的税费及此前被央视报道的增值税问题。这段时间我也陆续与不同的开发商聊天，他们也担心在地方政府经费不足的情况下，会用这两个环节向其开刀。这些政策的打击面将会更加大。 ????房价短期内不会降，政策功能更多是指引性 ????南都：部分政策已经出台一段时间，会否在短期内对房地产市场带来冲击？对购房者会有什么影响？ ????黄峻：短期内，政策的效果尚难展示，目前而言，对于市场的影响，更多是银行按揭、利率浮动及首付成数带来的。预计未来中山的成交或会下滑5%-10%。 ????阿华：作为准购房者，最近看楼盘虽然有看到低首付、打折的现象，但总体上我觉得政策出台后楼价并没有多少变化。以我在远洋城看中的一套单位来看，开盘价格反而是增加了，而且买的人也不少。也有一些小楼盘，即使说是降价，但都是拿不好的路边单位充数，价格没有真的降到位。 ????蔡艺园：像楼面地价、增