九章物业管理前期介入.ppt

* * 第九章 物业管理前期介入 本章主要有五部分组成： 第一节：项目策划不可小视物业管理 第二节：物业管理前期介入的必要性及内容 第三节：物业管理服务标准确定 第四节：物业管理人员的招募与组织 第五节：物业管理方案及制度的制定 第一节 项目策划不可小视物业管理 一、物业管理的内容 物业管理是由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售前售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。它是以经济的方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效、优质和经济的服务。 在实际操作中，物业管理服务按物业工程周期可分为两部分，即交付使用前后两种服务。 前期阶段的服务包括： 1．从物业管理的角度，就楼宇的结构设计和功能配置提出建议； 2．制定物业管理计划包括计算管理份额； 3．制定物业管理组织架构； 4．制定物业管理工作和程序并提供员工培训计划； 5．制定第一年度物业管理财务预算； 6．参与工程监理； 7．参与设备购置； 8．参与工程验收； 9．拟定物业管理文本。 交付使用后的服务包括： 1．楼宇及设备维修保养； 　　2．楼宇保险事宜； 　　3．保安服务； 　　4．清洁服务； 　　5．绿化环境保养； 　　6．紧急事故处理； 　　7．处理住户投诉； 　　8．财务管理。 二、物业管理的重要性 在当今的房地产项目推广中，物业管理已经占据了极其重要的位置，人们既买物业又买服务的认识在迅速提高。因此，物业管理对物业推广的促进作用正与日俱增，尤其是住宅小区及写字楼，物业管理服务的重要性更加突出。 目前，物业管理介入房地产销售策划的短期行为较多，注重的是热点炒作，但随着市场经济环境的变化，房地产已全面进入买方市场，房产企业再也不应该仅仅是让消费者知道某个楼盘的存在，而应该是让消费者了解某个楼盘存在着他们所需要的最大价值，并在销售策划及物业管理过程中力求让顾客满意，从而愿意选择这个房地产商品。 经过几年的市场运作，市场操作机制日趋成熟，操作模式已为行业所熟知，销售策划策略从早先的70％的技术含量，加30％的服务，已转化成现今的30％技术含量，加70％的服务。服务已成为销售策划的主要内容。商品观念和推销观念已开始转向顾客观念和销售策划观念。而赢得顾客，使顾客满意，则是赢得市场的关键。当有两个或两个以上相同品质、相同价格的商品房出现在购房者面前时，能提供顾客满意的服务的物业，肯定是购房者的首选。当满意水平达到或超过顾客的期望值时，他就会果断地作出购房决定。 物业管理不仅仅是一种单纯的服务，他还发挥着提供管理服务的过程中提出经营建议的功能并组织专业人士推广执行，从而将单纯的物业管理提升到商业管理的层次，为业主带来更高的回报。 良好的物业管理有利于塑造企业品牌，提升物业价值。 第二节 物业管理前期介入的 必要性及内容 一、前期介入的含义 　　物业管理的前期介入是指物业管理公司在接管物业以前的各个阶段（项目可行性、建筑物规划方案设计、施工阶段）就参与决策，制定出物业管理方案，并从管理和运作的角度为开发商提出从楼宇设计、施工监理、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面有建设性的意见。 二、前期介入的作用 要让物业管理由“后续部队”变成“先行官”，那么，物业管理要从图纸设计开始就参与房地产开发的全过程，从管理和服务的角度提出意见和建议。物业管理的“先行官”作用主要有以下几个方面： 1、有利于优化设计，完善设计细节，减少返工，防止后遗症； 2、有利于提高施工质量； 3、有利于对物业的全面了解； 4、有利于后期管理工作的进行； 5、有利于营建社区文化，引导消费作用； 6、有利于促进销售。 三、前期介入的内容 1、根据物业档次确定各项服务所达到的标准； 2、参与设计与施工； 3、制定人员架构和人事制度，招聘员工，提供岗前培训； 4、制定物业管理方案规划。 第三节 物业管理服务标准确定 物业管理前期工作的内容之一就是根据物业档次及其功能定位确定各项服务所达到的标准。 一、楼宇（社区）功能定位和服务项目 在房地产开发项目处于策划阶段时，物业管理就必须考虑楼宇的功能定位和服务项目，比如办公楼，要根据地段、交通、市场行情、客户对象、经费等各种情况来决定大楼的智能化水平，确定物业管理的方式。办公楼的客户在选择时考虑的是工作环境如何，大楼的办公设施是否完备，是否有足够的预设线路等等。提供符合他们身份地位的