房地产产权手册.doc

目?? 录 ? 第一章 房地产登记……1 ? 第六章 土地使用权问题……23 ? 第二章 房地产交易……9 ? 第七章 物业管理……29 ? 第三章 房地产抵押……13 ? 第八章 购房入户……30 ? 第四章 房地产测绘……16 ? 第九章 拆迁补偿……31 ? 第五章 房地产租赁……19 ? 第十章 其他问题……31 房地产登记 一、基本概念?二、房地产权利证书?三、房地产登记 一、 基本概念?1．房地产包含什么内容？???? 我们现在所说的房地产包括房产和地产，即土地及土地上的建筑物和附着物。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权。???? 举例来说，假如某地块面积为1万平方米，上面盖了100套房子，这100位业主除了拥有自己的房子之外，还拥有这块土地的使用权。该使用权不能分割成100份，也无法确认明确的界址点，只能由这100位业主共同拥有。??2． 房地产权意味着哪些权益？???? 对业主来说，房地产权意味着业主对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，即房地产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，如业主对该房地产的占有、使用、收益和处分的权利，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。??3． 什么叫房地产登记？???? 房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。?房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、坐标、形状等进行专门的记载。??4． 不办产权登记对权利人会产生什么影响？???? 未经登记的房地产不受法律保护。许多人不重视产权登记，特别是居住祖屋的人。房地产未经产权登记并取得《房地产证》，会给以后的生活带来麻烦，并且自己的权益得不到有效的法律保护，例如：???? （1）未经登记的房地产不能转让。既使私下成交，也不能办理产权交易过户手续；???? （2）未经登记的房地产不能抵押；???? （3）未经登记的房地产，当权利人因房地产权与他人发生纠纷或遭到非法侵害时，因无法向行政、仲裁或司法机关提交《房地产证》，有可能使自己的权益得不到有效保护；???? （4）当权利人将自己所拥有的房地产进行抵押，未对他项权利进行登记。一旦抵押权人需要处分抵押物时，由于未经登记房地产他项权利，其优先受偿权不受法律保护；???? （5）房地产及使用情况发生的变化不及时登记，一旦遇到拆迁时，当事人因缺乏依据就可能会得不到有关补偿，造成不必要的损失。??5．怎样申请房地产登记？???? 申请房地产登记，应当按照《深圳经济特区房地产登记条例》规定的时间向登记机关提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应在规定时间内核准登记，并发给房地产权利证书。??6． 地产登记有何法律效力？???? 按《深圳经济特区房地产登记条例》第三条规定，依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经核准登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、收益和处分权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。??7．房地产登记发证工作由哪个部门负责，如何受理？???? 根据《深圳经济特区房地产登记条例》规定，深圳市房地产主管部门即深圳市规划国土局是特区房地产登记机关。登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下各分局房地产登记科负责，登记申请文件由各分局的产权办文窗口按规定进行受理。??8． 地产登记以什么为单位进行登记？???? 房地产登记以一宗土地为单位进行登记。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。如果一宗土地存在两个或两个以上的权利人，各权利人应分别对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和共同拥有的土地使用权进行登记。??9． 可否用化名、别名申请产权登记？???? 不能以化名、别名申请产权登记。必须以权利人的身份证明为依据进行登记，否则在产生纠纷或权利人的合法权益遭受侵害时，权利人无法主张自己的权利，也得不到法律的保护。??10．房地产登记的权利人名称是如何确定的？???? 房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：???? （1） 企业法人，为该企业法人的法定名称；???? （2） 国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；???? （3） 非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；???? （4） 个人，为合法身份证明上的姓名；