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47政府对建设市场的监管与律师的机遇 刘春生： ??????住房和城乡建设部稽查办公室副主任 引言 工程建设相关方： 主要内容： 一、建设行业的地位与作用 二、工程建设的风险 三、建设程序和监管制度 四、违法违规案例警示 一、建设行业的地位与作用 （一）工程建设及相关行业的概念 工程建设——建造、购置和安装固定资产的活动以及与之相联系的其他工作，包括土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程等。 工程建设相关行业——建筑业、房地产业。 建筑业——从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的行业。建筑业的产品形成各种生产性和非生产性的固定资产。 房地产业——以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。 （二）我国建筑业的发展 1.对国民经济的支柱作用日益增强。 2.建筑生产力快速发展，工程质量不断提高。 3.产业结构进一步优化，企业国际竞争力明显提高。 （三）建筑业主要问题 1.市场行为有待规范（招投标、市场诚信、转包等）。 2.建筑业企业负担重，企业改革滞后。 3.产业结构不尽合理，效益低下；部品率低，仅为发达国家的1/12。 4.专业技术人员比例不高（倒数第4，仅高于农林牧渔业、居民服务业、批发零售餐饮业）；建筑业人才（技术人才、普通工人）均紧缺。 5.技术创新投入不足（主要靠资本和劳动投入，技术投入比例低），影响行业竞争力的提升。 （四）“十二五”时期我国建筑业的发展前景 1.住宅建设量大面广 2.基础设施建设大规模展开 3.产业化项目建设全面推进 4.发展空间进一步拓宽 （五）我国房地产业的发展 房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。经过30年的发展，成为国民经济的支柱产业。 近年来，房地产开发投资以年均24%的增长率快速增长。房地产开发投资总额从1998年的3614亿元到2010年的48267亿元，增长了12.4倍，占全国固定资产投资总额的比重也从12.7%增长为17.4%。 2009年，全国房地产业增加值为18654.7亿元，占GDP比重达5.4%。 2009年，全国房地产开发投资36232亿元，同比增长16.1%；2010年，全国房地产开发投资48267亿元，同比增长33.2%；2010年全国房地产开发投资增速翻番。 （六）房地产业主要问题 1.供求结构矛盾明显。 2.住房保障体系尚不完善。 3.市场行为不规范（违反规划建设、违规预销售、 违规中介等）。 4.存量房市场交易相对滞后。 5.市场诚信体系不完善。 二、工程建设的风险 工程建设是通过多种资源（如土地、建筑材料、基础设施、资金、专业技术和劳动力等）的组合作用提供工作、生产和生活空间。 建设单位或开发企业作为资源的组织者，不仅需要战略眼光和管理技能，还要具有各类专业知识和应对多方面市场风险的能力。 （一）主要风险 1.政策风险： （1）土地供给政策风险 （2）开发建设政策风险 （3）交易与产权政策风险 （4）金融政策风险 2.组织风险： （1）建设单位和投资者风险 （2）高层战略决策风险 （3）项目管理者风险 （4）施工企业风险 （5）信誉风险 3.管理风险： （1）合同风险 （2）费用风险 （3）工期风险 （4）质量风险 （5）技术风险 4. 外部风险： （1）政治风险 （2）社会风险 （3）经济风险 （4）法律风险 （5）自然环境和意外事故风险 （二）规避和控制风险 1.实现盈利的关注点。 2.建设单位或开发企业可能出现的问题： （1）片面追求缩短建设周期。 （2）不合理“节约”开发成本。 （3）违规建设、销售 二、工程建设的风险 （二）规避和控制风险 3.政府部门的监管职责： （1）制定和完善工程建设监管制度。 （2）加强执法监督，惩治违法行为。 4.工程建设领域突出问题专项治理： （1）领导干部违反规定插手干预建设活动。 （2）建设领域成为商业贿赂的重灾区。 三、建设程序和监管制度 （一）主要法律法规 1.《中华人民共和国土地管理法》 2.《中华人民共和国城乡规划法》 3.《中华人民共和国招标投标法》 4.《中华人民共和国建筑法》 5.《中华人民共和国城市房地产管理法》 6.《中华人民共和国环境保护法》 7.《国有土地上房屋征收与补偿条例》 8.《建设工程质量管理条例》 9.《建设工程勘察设计管理条例》 10.《建设工程安全生产管理条例》 （二）基本程序 分为三个阶段： 1.前期工作阶段——投资机会选择与决策；立项；取得用地；取得规划许可。 2.建设实施阶段——勘察设计；工程招投标；办理施工许可；开工建设；工程质量安全管理。 3.交付使用/销售阶段——竣工验收；办理预销售许可；交付使用。 （三）基本监管制度 1.市场准入制度 2.环境影响评价制度 3.房屋