7香港房地产周期研究.pptVIP

Hong Kong style 一.何谓房地产周期 房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节。 其波动过程可划分为长期趋势，景气循环，季节波动，随机波动等四种形态。 房地产周期与经济周期 复苏，萧条滞后（保值，增值），繁荣，衰退超前（投机） 香港房地产周期 第一个繁荣期：1946年—1952年，即二战结束至朝鲜战争爆发的这一段时间。繁荣原因 二战结束后，经过战争破坏的香港满目疮痍，建筑物损坏严重，加上战后人口大量回迁以及因大陆内战而逃难来香港的大量人口，使得香港的住房极为紧张，大部分居民的居住条件十分恶劣，极为简陋的棚屋、木屋和纸皮屋众多，“房荒”现象十分严重。由于缺房，房价、地价和租金飙升，尤其是租金上涨迅速、涨幅巨大，因为绝大部分当地市民和逃难人口都买不起房，只能选择租房。短时间内急剧增加的近百万人口给市场创造了巨大的需求，成为香港房地产市场繁荣的主因。此期间，房价上涨相对缓慢，因当时房屋买卖以整栋为主，能够购买者极为有限，直到吴多泰和霍英东两位前辈分别创立“分层出售”和“分期付款”模式之后，物业交易量才迅速增加，这一阶段，虽然发展较快，但由于需求相对较大，没有出现投机和过热现象。 衰退原因 1950年6月朝鲜战争爆发，10月中国人民志愿军入朝参战触怒了美国，受美