浒墅关经济开发区阳东新城基础设施开发可研报告.docVIP

苏州浒墅关经济开发区 阳东新城基础设施开发项目 可 行 性 研 究 报 告 苏州工业园区新天地投资顾问有限公司 2009.4 苏州浒墅关经济开发区 阳东新城基础设施开发项目 可 行 性 研 究 报 告 总咨询师：陈溥财 高级工程师、注册造价师、注册咨询师 编制人：马波 高级工程师 刘坤球 高级会计师、注册会计师 审核人：沈春晓 注册咨询师 编制单位：苏州工业园区新天地投资顾问有限公司 2009-4 目录 1 第一节 项目概况 1 第二节 项目建设的必要性 3 第三节 建设单位概况 3 第四节 可行性研究报告的编制依据 3 第五节 项目评价方法及研究范围 4 第六节 评价与结论 5 第二章 区内及周边土地价格分析 7 第一节 苏州房地产发展现状 7 第二节 苏州房地产供需状况分析 9 第三节 苏州房价变动趋势 12 第四节 浒关片区土地价格分析 14 第三章 建设规划及建设内容 17 第一节 浒墅关经济开发区规划建设概况 17 第二节 本项目总体规划 21 第四章 环境保护、节能与安全卫生 24 第一节 环境保护 24 第二节 节能及劳动安全 29 第五章 经济分析 31 第一节 投资估算 31 第二节 投资计划与资金筹措 32 第四节 土地出让收入估算 34 第五节 财务分析 34 第六章 评价与结论 43 第一章 总论 第一节 项目概况 一、项目名称 苏州浒墅关经济开发区阳东新城基础设施开发项目 二、项目建设单位 苏州阳山新城投资开发管理有限公司 三、本次可研范围 本项目为苏州浒墅关经济开发区内阳山新城土地成片开发的基础设施建设项目，位于太湖大道以北，嵩山路以南，南爪山、北爪山以西，阳山山脚以东以及与东渚镇交界，规划范围总面积约为2.75平方公里。 四、项目背景 本项目位于苏州国家高新技术开发区浒墅关分区——江苏省苏州浒墅关经济开发区（以下简称“苏州浒墅关经济开发区”）。 随着高新区北扩西进进程的发展战略和区域调整，六年来，浒墅关经济开发区已基本完成区域内的七通一平工程，出口加工区、保税物流园以及与之配套的相关企业已完成基础设施建设，150万平方米的安置房已经全部入住，九年一贯制的阳山实验学校以及社区配套一应俱全，新创、新港、永新等房地产公司开发的楼盘已开始入住。 本项目为浒墅关经济开发区最后一块成片开发的土地，规划范围占地约274.61万平方米（4119亩），项目建设用地191.38万平方米（2870.69亩），其中可出让土地1996亩（居住用地1404亩，商业、旅游设施用地592亩）。土地出让收入中留开发区支配部分用于归还贷款及滚动开发。 五、项目建设内容 本项目建设内容包括2.75平方公里内的所有道路及其各种地下管网、绿化、河道整理、拆迁安置及场地平整等。见图1。 图1 第二节 项目建设的必要性 根据苏州浒墅关经济开发区工委、管委会提出的打造商贸中心、阳东新城、阳山生态旅游带形成“一区一城一带”开发区总体发展格局，并通过完善该区域基础设施，提升苏州墅关经济开发区整体形象，把阳东新城建设成为苏州中心城区与高新技术产业开发区西部科技城过渡节点的新城住区。通过阳东新城基础设施的开发和环境整治，将提高该区域的生态环境，使苏州浒墅关经济开发区工业、居住、商贸旅游协调发展。阳东新城基础设施的开发，可以使该区域1996亩土地上市拍卖（居住1404亩、商业旅游592亩）。也是本项目回收投资的经营收益来源。 第三节 建设单位概况 建设单位苏州阳山新城投资开发管理有限公司成立于2007年12月，注册资本4亿元，是浒墅关经济开发区管理委会（省级开发区）下属的国有企业，主要从事开发区内项目投资、基础设施建设投资、项目开发建设、项目管理、投资策划管理及咨询服务，自有房屋租赁及管理。 苏州阳山新城投资开发管理有限公司是政府建设项目的投融资主体，项目采用先基础设施建设，再将开发好的居住和商业旅游用地拍卖，收回阳东新城基础设施投资用于偿还债务和开发新的项目，并实现项目盈利。 2009年2月份截止，公司总资产4亿元，负债总额为0，股东权益4亿元，资产负债率为0。公司资产总额中流动资产4亿元。 第四节 可行性研究报告的编制依据 1、苏州高新区浒墅关经济开发区阳东新城规划。 2、苏府〔2004〕36号文“关于印发苏州市市区城市房屋拆迁补偿安置实施办法的通知”。 3、《苏州市市区城市房屋拆迁补偿安置实施办法》 4、交通部交公路发[1996]611号文颁发的“公路基本建设工程投资估算编制办法”及“公路工程估算指标”。 5、国家发改委与建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第三版。 第五节 项目评价方法及研究范围 苏州阳山新城投资开发管理有限公司作为政府建设项目的投融资主体，开发阳东新城基础设施项目，通过开发好的居住和