农民低成本迁居小城镇机制研究9.doc

农民低成本迁居小城镇机制研究 　　推进城乡一体化，提高土地利用率，促使农业增效、农民增收，这是当前和今后一个时期三农工作的重点。如何深化改革、创新突破?笔者根据本市农村实际研究后认为，将天津东丽区和其他一些地区实施城郊村拆迁改建、让农民以宅基地换城镇住房和跨乡镇建造下山移民新村的改革创新再向前推进一步，在二三产业较发达的小城镇由县(市)级政府统一规划建造多个移民新村，让那些已经在小城镇就业却尚未在小城镇安居、有可能进小城镇打工但尚未转移就业的农民，以放弃在农村的宅基地为必要条件，以建房最低成本价购买在小城镇的住房，必将强有力地助推众多农民实现从农村迁居到城镇、由务农转变为务工的跨越，并能收到一举多得的成效。本文试就农民低成本迁居小城镇的政策性创新作一阐述，提请大家研究、共探。 　　一、让农民低成本迁居小城镇的新机制设想 　　(一)基本构想 　　在县城、建制镇等二三产业较发达、吸纳劳动力容量较大的每个小城镇的城镇建成区边缘区域，分别建造一二个国有行政划拨用地、建筑规模达到上千套或几百套住房的移民新村(道路、绿化、供排水等设施配套较全的多层或小高层住宅小区);将移民新村的住房面向全县(市)范围内愿意退出在农村的宅基地或愿意放弃在农村使用集体土地建造住房的农民，以用地建房的最低成本价出售。 　　(二)移民新村的用地审批 　　首先，选定既便于农民转移就业、又符合土地利用总体规划的地块。若宜建地块现为基本农田，则在新一轮土地利用总体规划修编中调改为待置换用地，并争取上级国土管理部门审批同意。其次，宜选城镇建成区的边缘区域，以便使移民新村的建造给当地城镇房地产市场少一些负面影响。第三，在建房占用耕地面积与购房户退宅还耕或缴费委托乡镇(街道)复垦造地密切挂钩、确保占补平衡的条件下，由县(市)政府统筹安排移民新村的用地指标。第四，移民新村的用地先以征地区片价向农民征用，然后参用城市经济适用房政策以国有行政划拨供地。按笔者所在余姚市现行政策匡算，征地区片价(包括地面附属设施和青苗补偿费)约6万元/亩，转国有行政划拨用地的税费(包括失地农民社会保障金、表土剥离费等)约15万元/亩，这两项合计21万元/亩的用地成本计入建房成本。之所以将移民新村的用地经过征用并转为国有行政划拨，主要是为了使移民新村用地原所有权人的土地收益权不因建造移民新村而受到损害。 　　(三)购房条件设定 　　以建房成本价购买移民新村的住房，必须同时符合以下三项条件： 　　1、购房者户籍一般为本县(市)籍的农村户口。其放宽限制的特殊对象有二：一是实行改革开放后整村农改居的现城镇居民;二是在农村有旧房旧宅，能实实在在地退宅复垦200平方米以上的城镇居民。之所以限于本县(市)户籍，主要是为了将购房与退宅还耕或放弃在农村批地建房紧密挂钩，将移民新村的用地依法做到占补平衡;同时，也为了使县(市)级干部具有组织建造移民新村的积极性。 　　2、购房者必须符合“一户一宅”政策，而且必须落实退宅复垦或缴费委托乡镇(街道)复垦造地。包括三种对象： 　　——其一，拆除原住房、向村集体退回原宅基地、注销原住房所有权证和原宅基地使用权证，而且退宅还耕面积达到200平方米以上者。退宅还耕复垦指标的转让费(余姚市内市土地储备中心现收购价为10万元/亩)，扣除复垦成本后的余额，极大部分补助给拆房退宅户。 　　——其二，将在农村的原住房连同宅基地使用权有偿转卖给符合建房用地政策且经村委会审定的购房户，或者将在农村的旧房连同宅基地使用权有偿退还给村集体者。由于这一种购房对象在退宅过程中只是间接地节省用地而没有新增耕地，因而所购买移民新村住房的用地占补平衡必须通过缴费委托当地政府复垦造地予以落实，购房者宜向所在乡镇政府(街道办事处)加缴一笔复垦造地费。根据余姚市内的造地潜力、造地成本看，其缴费价格宜定为略高于复垦指标收购价的12万元/亩。如果购房者购买移民新村的住房100平方米，移民新村的建筑容积率为1.5，则要向乡镇政府(街道办事处)缴纳复垦造地费1.2万元。 　　——其三，因人口增多住房紧缺、按“一户一宅”政策可审批集体土地建房的农户。这一种购房者，也应缴纳一笔为平衡所购买移民新村住房占用耕地的委托政府复垦造地的经费。 　　第二、三种购房者缴纳的委托复垦造地费，宜由乡镇政府(街道办事处)集资后组织实施复垦或造地。 　　3、购房者能在购买移民新村住房的小城镇就业和维持生计。或为已经在小城镇实现就业者，或为通过自身努力和基层组织的务工经商技能培训有可能在小城镇找到就业岗位者，或为有退休金养老金收入和子女能够赡养的老人。 　　购房者是否同时符合上述三项条件，经过行政村、乡镇(街道)审核和县(市)级审定，并经过村、乡镇(街道)、县(市)三级公示。 　　(四)移民新村住房售价 　　移民新村住宅小区规划红线内的用地成本和房