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外商投资房地产 外商境内房地产的问题研究 一、外商投资境内房地产企业的限制规定——设立项目公司（分公司或分支机构） （一）准入的限制 对外商投资房地产的准入限制主要体现在两个基本原则，一是“商业存在原则”；二是“项目公司原则”。 “商业存在原则”：根据建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局和外管局于2006年7月11日联合发布的《关于规范房地产市场准入和管理的意见》的规定，要求“从事房地产开发活动”，必须按照要求“设立房地产开发企业”，经批准、登记，在核准的范围内从事相关活动。 “项目公司原则”：根据2007年5月23日《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商投资房地产业审批和监管的通知》的规定，申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。也就是说，项目公司要求有“从事房地产开发活动”的实际需要，才能“设立房地产开发企业”，否则，审批部门不予批准。 参考法规： 《商务部办公厅关于贯彻落实lt;关于规范房地产市场外资准入和管理的意见gt;有关问题的通知》 二、境外机构和个人（以下简称境外投资者）在境内投资购买非自用房地产的，应根据外商投资的法律、法规及相关规定，申请设立外商投资企业。经审批部门批准并办理有关注册登记后，在核准的经营范围内从事相关建设经营活动。 《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》 二、外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则 （一）申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准。 （二）已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。 （二）经营范围限制 经营范围可以从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆（饭店）、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目。 在以下范围进行限制：1. 土地成片开发（限于合资、合作）；2. 高档宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；3．房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。 禁止“高尔夫球场的建设、经营“。 参考法规： 《商务部办公厅关于贯彻落实lt;关于规范房地产市场外资准入和管理的意见gt;有关问题的通知》 一、《意见》所称外商投资房地产企业是指从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆（饭店）、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目的外商投资企业。 《外商投资产业指导目录》（2011年修订） 限制外商投资产业目录 八、房地产业 1. 土地成片开发（限于合资、合作） 2. 高档宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营 3．房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司 禁止外商投资产业目录 十、文化、体育和娱乐业 1. 新闻机构 2. 图书、报纸、期刊的出版业务 3. 音像制品和电子出版物的出版、制作业务 4. 各级广播电台（站）、电视台（站）、广播电视频道（率）、广播电视传输覆盖网（发射台、转播台、广播电视卫星、卫星上行站、卫星收转站、微波站、监测台、有线广播电视传输覆盖网） 5. 广播电视节目制作经营公司 6. 电影制作公司、发行公司、院线公司 7. 新闻网站、网络视听节目服务、互联网上网服务营业场所、互联网文化经营（音乐除外） 8. 高尔夫球场、别墅的建设、经营 9. 博彩业（含赌博类跑马场） 10. 色情业 （三）注册资本金和投资总额的限制 注册资本金和投资总额的限制： （1）房地产开发企业的最低注册资本为100万元人民币； （2）投资总额在300万美元以下（含300万美元）的，其注册资本应不低于投资总额的70%； （3）投资总额在300万美元至1000万美元的，其注册资本应不低于投资总额的50%； （4）投资总额在1000万美元（含1000万美元）以上的，其注册资本应不低于投资总额的50%。 参考法规： 《城市房地产开发