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腾飞发力商业地产 腾飞发力商业地产 《地产》 本刊记者 闫娜 2011-1-10 10:51:02 商业地产的战火愈燃愈旺，在GDP的诱惑之下早已翻越围墙，蔓延到外资的疆界。不久前，过去15年一直专注于工业地产开发的新加坡腾飞集团突然高调宣布，将在中国成立新的房地产基金，投资国内高品质的商务地产，“把中国的商业地产做大”。 大力转商 腾飞集团是新加坡裕廊集团的全资子公司，隶属新加坡政府贸工部，具有极强的政府背景。1995年进入中国房地产领域后，首个项目是参与投资“苏州新加坡工业园区”，该园区是当时新加坡和中国两国政府间最大的合作项目。 不过，苏州工业园区之后，腾飞集团在长达10年的时间里一直毫无作为。直至2004年，腾飞集团以8亿元人民币收购现在的上海腾飞大厦。 2007年，腾飞集团宣布成立总规模6亿新元（约人民币30亿元）的腾飞中国工业园/产业园基金，以及总规模8亿新元（约人民币40亿元）的腾飞中国商业地产基金（ACCF），成为继嘉德置地之后，第二家发行中国房地产概念基金的新加坡财团。同时，将2006年斥资13亿元收购的上海海洋大厦，作为腾飞中国商业地产基金的种子资产。 “我们的商业地产基金，主要用于北京、上海等中国一线城市的商业地产项目的收购，其中包括甲级和乙级写字楼。通过多元化的租户结构、资产优化和租金增长空间来实现投资回报的最大化。”腾飞集团当年曾这样表示。 有关基金的募集方式，集团总裁兼首席执行官张雪倩称，是以新加坡境内投资机构为主，加上部分国际投资者。“我们这两个基金都是封闭式的，投资的回报率和周期，都可以有保证。” 2010年9月，腾飞中国商业地产基金（ACCF）收购了位于上海黄浦区中心商业地段的甲A商务写字楼高腾大厦。业内人士称，随着高腾大厦的交易完成，这一主要针对中国市场的商业地产基金可能也完成了投资任务，“该支基金在完成项目蓄水后，可能最终会选择以REITs方式打包上市。” 至于腾飞下一步在中国市场的投资战略，腾飞集团中国区总裁吴来顺也明确向记者表示，“腾飞将在中国继续成立新的房地产基金，投资国内高品质的商务地产。” “很多企业都在转型投商业地产，因为商业地产刚好处于跟城市化配套加速的阶段，而且商业地产拥有的多重价值可以满足资本运营型企业的多重考虑。而中国目前实体经济增长所带来的机遇与空间，也成为外资的首选之一。”亚太商业不动产学院院长朱凌波对记者表示。 而绿野资本中国区董事局主席郑晓军认为，目前国内市场租金大涨的现象较普遍，对于未来预期较好的基金或投行会选择出手，不排除有进场抄底的意味。 二线外资的策略 位于人民广场的高腾大厦声名显赫，最初由新加坡凯德置地开发建设，2004年，高盛以1.076亿美元完成首次收购；2007年，更名为高腾大厦的该栋写字楼被再次转手，以1.5亿美元（当时折合人民币约11.4亿元）出让给德国核心基金SEB和新加坡太平星集团，双方各持50%的股权。而第三次的交易价格约13.1亿元，账面价格溢价率约15%. ACCF将会长期持有还是转手套利？郑晓军认为，由于目前国内的现实状况，投资中国写字楼物业的外资基金多以“机会型”为主，看重的多是物业资产升值的回报、租金增长的速度，而不是租金回报率。即使是注重长期回报的战略型外资基金进入中国后，也会改变原来的投资策略，以谋求资产快速升值转手套利为主。 不过腾飞集团内部人士却表示，收购完成之后，ACCF将会长期持有该项物业，并由腾飞的团队来进行相关的物业经营和管理。吴来顺更在接受采访时一再强调，此番收购高腾大厦是腾飞在中国“一个很周全的长期商业计划”的开始，并非单纯为了收购而收购。“这不是一次性的短期行为，而是一次长期的商业计划。” 腾飞对高腾大厦下一步作何打算，吴来顺表示，腾飞看到的是高腾大厦的潜能，也正在为这个物业重新定位。从硬件到软件作进一步的提高和优化，包括与政府沟通，吸引更多的企业等，力图在黄浦一带成为有实力企业的聚集中心。 总裁张雪倩则表示：“新收购的高腾大厦，为ACCF的投资者们提供了一个颇具规模的商务楼宇组合，使他们能从上海快速增长的商务领域获得可观的回报。” 在腾飞集团介入前，该大厦已经由高力国际实行过一轮改造升级。高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳对记者表示：“机构投资者已重拾中国房地产市场信心，自2009年下半年起，房地产投资市场已经开始慢慢恢复，许多机构投资者纷纷入市。而这种带有租约的成熟物业，是外资投资机构最乐意选择的。” 以此为起点，腾飞希望“把在中国的商业地产做大”。“我们的计划是在国内的很多地方，包括大多一、二线城市，都可以看到腾飞的大厦、综合商务社区、城市综合体。”吴来顺谈道。