2011年度桂林山水凤凰城营销报告.pptVIP

——升级版 臻品作—— 开启优雅岛居生活典范 120亩风水旺邸，生态都市绿洲，自然艺术藏品 形象定位 市场定位 功能定位 组团定位 客户定位 分析篇 ☆ 定位篇 ☆ 产品篇 ☆ 营销篇 ☆ 推广篇 天屿组团定位： 形象定位 市场定位 功能定位 产品定位 客户定位 分析篇 ☆ 定位篇 ☆ 产品篇 ☆ 营销篇 ☆ 推广篇 ★重要客户：康居置业——项目形象客户 大桂林二次置业者，主要为公务员、事业单位人员、垄断行业从业人员、成功经商人士、私营企业主、企业中高层等。 ——消费特征：给我一个理由？ ·绝大部分的购房目的是改善现有居住环境； ·注重小区的环境、配套、建筑档次等综合品质； ·创新对该类客户有很强的吸引力； ·购买物业以舒适3房为主； ·对区域潜力和楼盘品质有较好的认知能力。 形象定位 市场定位 功能定位 产品定位 客户定位 分析篇 ☆ 定位篇 ☆ 产品篇 ☆ 营销篇 ☆ 推广篇 ——消费特征：我买的起吗？居住方便吗？ ·看重小区的环境和社区氛围的营造； ·对日常配套、教育配套要求较高，重视子女教育； ·对交通条件特别看重； ·购买行为跟随性强； ·偏好精致型3房、2房的户型，限购政策将刺激其置业一步到位。 ★核心客户：安居置业——项目主力客户 1、来自临桂的二次置业者 2、来自全城的安居型首次购房者，主要为临桂县二次置业、商户、教师、拆迁户、企业职工、区县入城经商、子女教育、外出打工者等 ★补充客户：投资置业——项目合作客户 外来桂林投资客户、炒房客户等 ——消费特征：升值空间多大，好出手吗？ ·看重楼盘品牌和地位 ·看重增值潜力 ·受政策影响大 形象定位 市场定位 功能定位 产品定位 客户定位 分析篇 ☆ 定位篇 ☆ 产品篇 ☆ 营销篇 ☆ 推广篇 1 项目分析篇 2 项目定位篇 3 产品建议篇 4 项目营销篇 5 项目推广篇 总体规划 建筑形态 园林景观 户型设计 商业规划 配套设施 分析篇 ☆ 定位篇 ☆ 产品篇 ☆ 营销篇 ☆ 推广篇 总体规划 建筑形态 园林景观 户型设计 商业规划 配套设施 分析篇 ☆ 定位篇 ☆ 产品篇 ☆ 营销篇 ☆ 推广篇 1、大手笔规划，提早进行，树立城市CBD中心地标认知。 打造集购物公园、高尚居住、运动休闲、餐饮娱乐、生态办公、星级酒店等功能于一体的城市综合体。 2、加强园林优化和整合，打造“新桂林城市中央公园住区”。 成为中央公园居住标准的制定者、推动者和实施者，形成核心品牌点，并引领桂林居住的发展，区隔市场引导消费需求。 总体规划 建筑形态 园林景观 户型设计 商业规划 配套设施 分析篇 ☆ 定位篇 ☆ 产品篇 ☆ 营销篇 ☆ 推广篇 统一风格，统一对外形象，加强建筑卖相。 总体规划 建筑形态 园林景观 户型设计 商业规划 配套设施 分析篇 ☆ 定位篇 ☆ 产品篇 ☆ 营销篇 ☆ 推广篇 1、景观理念成型：公园式岛居 2、景观设计原则：共享、原生态、体验式 3、景观细节设计完成：各个景观规划（大门、入口广场、景观大道、中庭广场、运动公园，水系景观、儿童乐园等） 4、山地运动公园能不能升级和提前规划。 总体规划 建筑形态 园林景观 户型设计 商业规划 配套设施 分析篇 ☆ 定位篇 ☆ 产品篇 ☆ 营销篇 ☆ 推广篇 创新的景观理念+立体的景观体系+丰富的景观小品 总体规划 建筑形态 园林景观 户型设计 商业规划 配套设施 分析篇 ☆ 定位篇 ☆ 产品篇 ☆ 营销篇 ☆ 推广篇 本项目的户型种类不多，以舒适型三房为主，比较适合政策引导：限购使一次性到位成为置业趋势。 但户型的创新点不多，而且双通户型没做到餐厅独立采光通风，130平方米的3房，一般应该有入户花园、大阳台、主卧衣帽间、大面积落地窗、转角飘窗等设计。看有些地方能不能进行调整。 总体规划 建筑形态 园林景观 户型设计 商业规划 配套设施 分析篇 ☆ 定位篇 ☆ 产品篇 ☆ 营销篇 ☆ 推广篇 总体规划 建筑形态 园林景观 户型设计 商业规划 配套设施 超市 社区商业街 分析篇 ☆ 定位篇 ☆ 产品篇 ☆ 营销篇 ☆ 推广篇 总体规划 建筑形态 园林景观 户型设计 商业规划 配套设施 一站式名校体系 高档半山会所 分析篇 ☆ 定位篇 ☆ 产品篇 ☆ 营销篇 ☆ 推广篇 1 项目分析篇 2 项目定位篇 3 产品建议篇 4 项目营销篇 5 项目推广篇 营销战略 营销策略 项目分期