2014地产公园地产开发专题研究39p.ppt

案例4：西安大华公园世家 公园开发专题研究 曹慧 2014.10.8 定义、开发价值及模式 第一部分 公园地产定义：以稀缺的公共自然资源提升项目价值 资源：“公园地产”，一般是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境，开发商依托市政公共公园或将房地产开发与公园建设结合起来的项目。 开发：从广义上讲，公园地产是指跟公园相关的地产项目，包括主题公园项目、旅游地产项目，是将公园景观作为楼盘的特色和卖点，将建筑、人文与自然环境结合成一体的地产概念 手段：必要时可以作为开发商向政府拿地，获取政策支持的条件和手段。 对购房者而言，选择公园地产，意味着付出的是最小的生活成本和时间成本，享受的是最成熟的配套和全方位的宜居生活。 在经历了个体商业街阶段、名店商业中心阶段、大型仓储超市阶段、SHOPPING MALL阶段等四个商业发展时期之后，一种更具生命力的世界终极商业形态——公园商业应势而生。 与其它传统商业相比，公园商业在吸收SHOPPING MALL融合购物、餐饮、娱乐等丰富业态的基础之上，将公园风景纳入商业体系中，消费者既能享受到被一线品牌、特色商业所簇拥的购物快感，又可体验到在公园里购物的轻松闲适。 公园商业作为升级的商业发展模式，它提供给消费者的不仅是新颖多样的购物休闲方式，更有传统商业无法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境。 公园商业将游憩、公园资源、房地产、主题商业有效结合起来，突破了单一房地产的概念，充分整合了地产产业链。 公园商业开发有别于传统房地产开发模式，具备泛地产诸多特征，在土地取得、开发过程及收益获取等诸多方面存在灵活操作空间。 价值：溢价效应 公园地产由于具有视野开阔、环境优雅等宜居优势，是地产项目附加值的重要补充。 对比北京、上海、重庆三地公园地产溢价幅度，认识不同地区公园对地产的溢价发挥的作用存在差异。 通过对比我们发现： 公园可以为地产带来良好的溢价效应； 不同地处溢价幅度的差异，说明存在提升的空间，应该充分发挥公园的溢价作用。 模式研究 开发模式：四大开发模式（见下表） 收益模式：地产开发中的公园商业开发，具有泛地产的特征，其开发收益模式包括置换土地、置换面积、合资、独资、承包、出租、收益分成等。 单体型开发模式 城市生态资源 的最初级利用 功能形态单 一，对城市和区 域增值作用微弱 实现形式：简 单游憩设施 居住型开发模式 城市生态资源稀缺 性显现，利用程度加 大，功能增加 对区域增值强烈， 但对城市增值较弱 实现形式：游憩设 施、住宅、社区餐饮 主题型开发模式 将生态资源和某项 主题相结合，公共 设施较多，功能复 合 对区域和城市增值 有较大的作用 实现形式：主题公共设施、公共休闲 活动空间 复合型地产公园模式 生态价值、城市价 值和文化价值结合， 功能和形态多元化 对区域和城市增值 效应显著，成为城市 名片 实现形式：多样的城市型载体，综合的 休闲元素 单体型开发模式 居住型开发模式 主题型开发模式 复合型地产公园模式 四种开发模式特点分析 单体型开发模式：住宅与公园相互独立，不具有空间或功能上的联系，公园仅作为卖点使用 城市边缘区位 居住型开发模式：住宅与公园有一定的私密性联系，同时具有一定的休闲功能，但不具有开放式的形态，辐射能力较弱 主题型开发模式：住宅与公园具有开放式的联系，具有部分主题或特色的公共休闲功能，辐射能力较强 复合型地产公园模式：将城市中各种资源进行整合，形成多元的公园形态，住宅甚至会成为附庸，借助公园来提升价值 产品为中高档 公园需要为住宅提供增值服务 根据开发模式与项目特点的分析，案例的寻找范围将集中在“居住型开发模式”与“主题型开发模式”上，并在价值提升程度、成功关键要素及操作的难易程度上进行深入分析。 四种开发模式特点解释 本案具有的部分特点 案例借鉴研究 第二部分 案例1：成都华润翡翠城 城郊，借公园资源塑城市级高端大盘形象 华润.翡翠城 区位 锦江区东湖，城市二环 基本情况 分5期，总占地1245亩，总建面积24万平米，总容积率3.15； 产品为多层及小高层； 主力户型 120平米三居 优劣势 优势：千亩大盘，生态环境好； 劣势：四周有部分旧房，影响总体环境；楼盘完全没有展示实景给客户； 背景： 1、城市二环线附近，区域不成熟 2、 区域有良好规划前景 3、项目有较强势的自然资源 注重资源整合与共享、公园与社区互动 自然资源充分利用： 两河：府南河与沙河交汇处 一湖：185亩东湖 三公园：420亩东湖公园、200亩沙河公园、100亩府河公园 总体规划中，充分利用现有的东湖公园及府河、沙河风景并结合小区大小水体景观； 每阶段皆设计便捷的步行道或木栈桥，让居民能舒适地步行到东湖公园及河畔公园； 各分期会所