2011年3月调控政策对沈阳大连盘锦包头市场影响评估.ppt

因此，我们可以发现：在中国房地产市场形成的过程中，货币政策严重催化了房地产规模的扩大。低廉的利率和宽松的首付条件在满足大量刚性需求的同时，也导致了房地产市场投机现象的产生。 可以说，中国的房地产业是由两个性质不同的市场构成：第一个是刚性需求为主导的消费性市场；第二个是以投机性需求为主导的投资性市场。消费性市场受供求关系制约，投机性市场受米勒定律支配完全受制于金融环境。 投资性市场中，房地产已经演变成为了一种金融衍生品种，与股票一样成为了一种投资工具。 城市规模中等，人口数量有限 [城市人口]全市户籍总人口137万人，其中城镇人口81.5万人；暂住人口5万人。 盘锦市总人口：全市总户数46.66万户，户籍总人口136.8万人，其中，城镇人口81.5万人，占62.7%。全年出生人口9333人，出生率6.91‰；死亡人口4822人，死亡率3.57‰；自然增长率3.34‰。 暂住人口：5万余人，暂住人口高峰期，从事建筑、运输等行业的人员3万余人，经商和从事服务业的人员1.5万余人。 民族：以汉族为主。共有35个民族，汉族占94.88%，少数民族占5.12%。其中，满族占3.17%，朝鲜族占0.99%，其他少数民族占0.95%。 数据来源：各城市统计局 盘锦市未来城市规模将大幅提升 双台子区 兴隆台区 盘山县 辽滨开发区 预计2015年，辽滨沿海经济区总产值将超过4000亿元，地区生产总值将超过1000亿元，税收将达到100亿元，财政收入将超过40亿元，区域将增加50万人口。 大洼县 旅游资源丰富，旅游吸引力强 盘锦的旅游吸引力非常强，旅游人数量大，2009年国内旅游人数达1270万人（同年沈阳为5339.6 万人次，大连为3412万人次）。? 盘锦旅游资源非常丰富。它是中国湿地之都，湿地面积3149平方公里，是中国最美的六大湿地之一。世界奇观红海滩 每年吸引着数以万计的国内外游客来此旅游观光。栖息着丹顶鹤、黑嘴鸥等珍稀鸟类多达263种，因此，盘锦又有“鹤乡”和“黑嘴鸥之乡”的美誉。 数据来源：盘锦市统计局 特点1：房产投资占GDP比重小，增长的潜在空间大 2006-2010年盘锦房地产投资和GDP关系图（亿元） 城市 沈阳 大连 盘锦 广州 珠海 2009房地产投资/GDP 27.3% 13.1% 8.4% 8.9% 16.2% 房地产投资在GDP中的占比逐年增长，2009年为8.4%。与其他城市相比，盘锦的房地产投资规模相对较小，未来存在较大的成长空间。 数据来源：各城市统计局 数据来源：盘锦市统计局 特点2：市场成交量小，未来提升空间较大 盘锦的房地产市场容量相对较小，2008年前每年的商品房成交面积均在几十万m2左右，2009年之后有了较大速度的提升，但总量上仍处在较低的水平。 城市 沈阳 大连 盘锦 2009年成交量 1292万m2 836万m2 153.9万m2 人口 714万人 583万人 130万人 成交量/人口 1.8 1.4 1.2 数据来源：各城市统计局 数据来源：盘锦市统计局 特点3： 客户社保福利好，支付能力强，以改善性需求为主 高端消费群体 (油田职工、公务员、企事业中高层、私营业主；已有多套物业) 中端消费群体（机关、企事业单位普通员工；已有一套以上物业） 低端消费群体（普通居民，多为首次置业） 盘锦的购房客群结构以改善性需求为主 2009年辽宁省各市城镇居民可支配收入排名 地??区 可支配收入（元） 大????连 19,014 盘????锦 18,563 沈????阳 18,475 鞍????山 16,530 全???省 15,761 2005-2009年盘锦市人均可支配收入图 近年，盘锦人均可支配收入增速较快，2009年达到18563元，位列辽宁省第二位。 盘锦购房客户中，国企事业单位人群比例高，福利保障好，消费能力强。 数据来源：各城市统计局 特点4：大量外地开发商涌入，未来市场同质化竞争趋于激烈 江苏雨润食品产业集团有限公司：投资120亿元的大型农产品物流园及商业综合体项目； 香港佳兆业集团：投资120亿元的商业、五星级酒店和高端住宅项目； 东方银座集团：投资100亿元的高档商业、住宅及五星级酒店项目； 苏宁电器集团：投资50亿元的苏宁城市广场项目； 明发集团：投资50亿元的五星级酒店、商业综合体和高端住宅项目； 香港永中置业有限公司：投资20亿元的盘锦·新天地旅游购物商城项目； 盘锦签约大型项目还包括： 区域 项目名称 项目位置 占地面积（万㎡） 建筑面积 （万㎡） 兴 隆 台 区 　 　 辽河左岸 北临辽河，南至新工街，东达辽河南路 126.54 200 盘锦恒大华府 兴隆台区石油大街东段 30.2 约90 瀚新·东方托莱多 盘锦市中心医院北 23 55 筑景·城市广场 盘锦市