2010年9月苏州阳光水榭·生活广场操作思路与方案.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 一、项目营销思路 ■ 客户会买什么样的商铺 （1）安全性问题 商铺的售价 商铺的年投资回报（租金） 商铺的地段；周边的人流（住宅）；交通系统 是否现房（看得见） 是否包租 （2）前景性问题 商铺所在区域板块发展前景 商铺的业态规划与定位 商家的档次与等级 租金的高低 。 项目营销篇 营销思路 一、项目营销思路 ■ 客户喜欢什么就给他什么 总结提炼项目的区位优势与发展前景 想方设法的导入人流，留住人流 远景：科学合理的业态规划与定位 包租和补贴租金 商家的淘汰与优选，业态的升级 项目营销篇 营销思路 二、先期销售策略 1、销售目标 项目营销篇 ■保底目标：销售比例达60%以上，不少于6000平米的销售目标； ■争取目标：销售比例达90%以上，不少于9000平米的销售目标； ■销售价格：11000元/㎡； ■时间目标：以10月1日正式进场计算，4个月以内完成30%的总销面积，12个月以内完成90%的总销面积 二、先期销售策略 2、重点目标客户 项目营销篇 ■项目周边的住宅客户：包括阳光水榭，S半岛，港澳桂苑等住宅小区的客户群体 ■项目周边的商家：整个东吴南路沿线严重缺乏可供商业经营的现铺，对周边的经营商家进行拜访 ■其他商家：针对餐饮业和娱乐休闲业商家进行推介 ■异地客户：利用百度异地的分销网络积极寻找异地的投资客户 ■投资客户：寻求包租，拿稳定租金收益的投资客户 二、先期销售策略 3、销售渠道 项目营销篇 ■百度公司客户数据库：公司拥有苏州各区域高档住宅区业主名单和长三角的确各类商家资源 ■电话营销：目标客户的电话营销售，登门拜访； ■圈层营销：上海、苏州、浙江等地范围内的高端社交群； ■投资群体：有合作经历的各类投资群体； ■中介机构：联盟品牌中介机构。 三、正式销售策略 1、销售周期 项目营销篇 ■ 自进场之日起，3个月内完成商家的重组与业态升级 ■ 自进场之日起，4个月内完成总销面积30%，即3000平米的销售 ■ 自进场之日起，12个月内完成总销面积90% 三、正式销售策略 2、销售策略 项目营销篇 ■目前本案实际租金回报率在4%左右（以平均租金1.2元；平均售价11000元计算），远低于8%的市场普遍租金水平。建议对租金进行补贴至8%。 ■针对目前商铺已经大部分招商完毕，业态难以升级；另针对投资客户的商铺购买心理，建议本项目5年包租； ■即本项目年投资回报率8%，5年包租，前3年直接折抵房价。 第一： 5年包租 补贴租金 提高投资回报率 增强客户购买信心 三、正式销售策略 5年包租的经济测算 假定条件 保底售价：11000元每平米 平均租金水平：1.2元每平米每天 包租政策 包租年限：5年 年投资回报率：8% 租金折抵：前3年 经济测算 表单售价： 18333元每平米 折抵后价格： 13933元每平米（因本案商铺每天租金为1.2元，该部分也可补贴给购买客户，继续降低售价） 项目营销篇 三、正式销售策略 2、销售策略 项目营销篇 ■商品的价格由价值决定，受供求关心影响。增加客户量就是改变供求关心； ■改变传统的坐销方式，不再仅以售楼处为中心；而是采用行销的手段，走出去开拓市场 ■百度公司与苏州多家投资公司及品牌中介有销售合作关系 ■百度公司在长三角地区有广泛的销售网络，积极采取异地分销的方式，引入外部客户 。 第二 不局限于区域市场 放眼整个市场 三、正式销售策略 2、销售策略 项目营销篇 ■公司将安排两组团队服务本案，分别为招商团队、销售团队，整合最优质资源，为本案服务； ■销售团队：拥有领秀江南、嘉福广场，南通台商城，桐乡世贸广场操盘经验的销售团队伍； ■招商团队：拥有领秀江南商业街，创展大厦，亿象城等项目招商经验。 第 三 招商先行 销售在后 内容提要 一、项目形象定位 二、宣传推广策略 三、推广费用预测 企划推广篇 一、项目形象定位 1、定位原则 企划推广篇 新型社区配套型商业项目，生活娱乐一站式服务中心 一、项目形象定位 ■新型社区商业街区，一站式生活娱乐中心； ■接轨现代化的高尚品质，引领城南现代邻里商业潮流； ■样板级街区，吃喝玩乐购一站式服中心。 2、形象定位 企划推广篇 城南新尚邻里中心样板区 二、企划包装建议 1、诉求重点 企划推广篇 ■地段优势：位于城市主干道，坐拥十万人