闲林板块房地产市场.docVIP

第二、闲林板块房地产市场 早在1999年代左右，闲林板块就开始走入市场。金成、华立、赞成02省道将拓宽成车道的景观大道从1999年下半年开始，大量的房产开发企业在此储备土地，并于2002年下半年众多规模楼盘的面市，真正成为杭州房地产市场的重要组成部分”CLD”居住功能，其板块的居住形态也接近目前的蒋村板块。大牌云集现在的闲林区域可以说是大牌云集之地，绿城集团、坤和房产、金成房产、金都房产、华立房产都已入驻。这一带的楼盘原以排屋和别墅为主，但目前公寓的开发量相当大，说明随着城市的扩展和城市心理距离的变化，同时结合杭州房地产市场的发展情况，在未来，闲林区块已经不再是单纯的第二居所的概念，而是逐渐转变为第一居所的集中区域。目前区域内总规划土地面积在1000亩以上的有金成江南春城、桃花源、西溪风情等多个楼盘。在杭州主城区房产日益稀缺，房价居高不下的背景下，由于此板块楼盘自身品质相对较高，生态环境良好受到杭州房产开发企业的重视，并发展到目前成为杭州规模最大，也是最为重要的郊区房产板块。“大量、大盘、大牌”是最主要的特征。但从目前情况来看，闲林区域优劣并存，但与其他热点板块相比较，政府关注较少，受到的政策支持力度甚微。闲林板块目前最大的问题是配套不完善，学校、商业设施、娱乐、医疗机构等配套设施缺乏，虽然有的楼盘开发商承诺将建设小学、超市等，但多数；另一方面，交通条件不理想使得该区域生活成本增加，有的虽然有直达公交车，但离老城区车行时间多在40分钟或以上；有的需要转公交车，而且班次不多；这就使得闲林板块目前的居住成本相对较高。同时，开发楼盘各自为政，板块整体规划显得比较乱，这些是闲林板块发展中的硬伤。因此，在目前的房地产形势下，开发商也将加大对自身楼盘的投入，建设楼盘所需的相关配套，使之更具有居住性。但是，由于闲林区域自身在政府规划上的独特性，使得闲林不可能和杭州主城区一样实现合理有效的规划，因此，闲林的配套还是主要由开发商自身来建设实现。而闲林的开发商由于自身经济实力、楼盘业态、楼盘距离位置等方面的原因，目前闲林市场没有联合推广的，各自为政做区域内配套。 2.3、近年交付面积大，入住率低 当然，随着供应的增加，闲林板块的竞争也在加剧。从整体看，该区域的楼盘已经沿着天目山路一路连续排布开去闲林第一波交付高潮来得比较早，像荆山翠谷的一期、闲林山水的一二期、人和家园、白云深处等，都在2005年前就交付了。闲林板块第一次交付高峰过后，整个2005年显得比较平静。据统计，整个2005年闲林板块交付量20万平方米左右。但是到了，像闲林山水、盛世嘉园、爵士风情等，这些在2004年2005年曾经一度热销的楼盘，。据统计，闲林2006年交付量近40万平方米，2007年为55万平方米左右，两年总计约100万平方米，先后12个楼盘陆续交付，闲林的第二波交付高峰越来越近。从市场竞争的角度来看，随着公寓型楼盘的大量开发，目前闲林区域的别墅、排屋楼盘的开发面积增加的量并不太大，除了江南春城－竹海水韵和华安－西溪山庄绿城桃花源外，其他基本都是尾盘，面积比例较小。因此在当前这个时间节点，排屋别墅类楼盘的销售正走到一个相对有利的环节。别墅、排屋类楼盘作为一种重复消费，本身的需求弹性较大，受市场的影响相对较小，。同质化竞争同质化就在两次调控的间隙，新明半岛的开盘成为闲林首个精装修楼盘在缺乏先行经验的指导下，新明半岛一期问世便遇市场热捧的状况一时间，包括翡翠城等多个楼盘，都将精装修运用到产品中翡翠城在6月底左右推出精装修户型。显然，同质化竞争闲林地区，尽早改变开发模式和创新营销手段，是闲林开发商能否越过新一轮宏观调控这道“坎”的关键。发展策略：融入和谐示范区，打造魅力城西时代。重点和特色：以建设城西和谐社会示范区为契机，全方位发展余杭组团；协调基础设施、商品和市场、公共服务设施的建设，强调余杭组团各种发展要素的协调发展，促进社会主义新型人居社区建设；突出解决城市公共产品市场提供不足，政府也提供不足的问题；将文一路延伸段及其周边地区打造成城西和谐社会示范区的发展轴和展示轴。规划范围：涉及余杭镇、闲林镇、仓前镇、中泰乡和五常开发区，面积为297平方千米。功能定位：以湿地等自然景观为特色的西部高教和科研基地、人居环境良好社区，是“住在杭州，游在杭州，学在杭州，创业在杭州”重要组成部分。 ◆ 人口规模：远期（2020年）28万人，远景（2050年）达到40万人。用地规模：远期（2020年）城市建设用地30平方千米，远景（2050年）为50平方千米。布局结构：以湿地为中心，以交通干线为依托，形成“井”字型的组团开发轴线，以绿化包围城区，分割城区，形成整个组团的构架。 小结：整个杭州市区在政府的“城市东扩、旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，