基于层次分析法的城市住宅区位影响因素研究.doc

基于层次分析法的城市住宅区位影响因素研究 　　摘要：文章以探究城市住宅区位的影响因素为研究目的，基于住宅区位理论的梳理，基于层次分析法构建城市住宅区位指标体系，借此探寻住宅区位的影响因素。研究表明，环境状况、交通条件、配套设施以及制度政策对于城市住宅区位具有深刻影响。多因素综合影响城市住宅区位，对于消费者需根据自身需求重视环境状况、交通条件、配套设施因素的影响，而作为房地产开发商需要更多重视制度政策因素的影响 关键词：层次分析法；住宅区位；影响因素 随着20世纪90年代末福利分房制度的终止，建立住房分配货币化、住房供给商品化的住房新体制逐渐成为新趋势，市场价格机制逐渐在住房分配中起主导作用。郭文刚等人研究发现建筑面积对住宅价格影响程度最高，并指出建筑特征对房价的贡献率达60%。谷一桢等人研究发现以轨道交通对郊区住宅价格的影响要大于城市中心区。温海珍等人研究发现教育设施对住宅价格具有正向的资本化效应，广场、山景、钱塘江等景观也对周边一定范围内房价具有显著的提升作用。但是影响住宅区位的许多因素是定性的，其评价往往取决于评价者的知识、经验、认知能力和偏好，使评价不够准确。故本文试图通过建立住宅区位的评价体系，并用层次分析的方法使其量化，深入分析住宅区位的影响因素，帮助决策者进行科学决策 一、住宅区位概述 住宅区位，一方面指该住宅项目在城市空间中所坐落的地理位置，另一方面指该住宅项目与其他事物的空间联系。住宅不同于一般商品，具有固定性、耐久性、昂贵性等特点，因此住宅区位对于住宅项目本身具有深刻影响 （一）固定性 住宅的固定性是指一旦开工建设，住宅的空间位置便具有了固定性，永恒不变。这一固定性源自于土地的固定性，一经建设便“房地一体”，不可移动。即使随着开发程度的加大，地块成熟度上升，住宅项目的通达性或者环境等发生变化，住宅项目的空间地理位置经纬坐标均不会发生改变 （二）耐久性 就产权方面的法律规定而言，住宅项目房地产所有权法定期限为70年，土地使用权法定期限为50年。就建筑方面的安全期限而言，住宅项目法定安全使用年限为50年。在正常的社会经济条件下，住宅在达到其使用年限前，很少会被拆除。所以住宅区位对于住宅项目至关重要，一旦确定很难更改 （三）昂贵性 住宅的昂贵性是指住宅从土地购置、开发到地上建构建筑，投资额巨大。就住房收入比而言合理取值范围为4～6倍，但据搜狐房产的数据调查全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了20甚至更高。很多家庭往往倾其所有还需按揭贷款，才能拥有属于自己的住宅 （四）社会性 首先，住宅是人们生活或生命活动的出发起点和归宿重点。无论是工作、上学还是购物、娱乐，均需要由此出发并返回归家，因此住宅项目的的交通通达性就十分重要。其次，住宅是人们生命中停留最长的地方。除去工作八小时以及外出娱乐的时间，生命中超过一半的时间是在住宅中度过的，因此住宅项目的自然环境、社会人文环境越来越引人关注 二、住宅区位理论 对于区位理论的研究，最早起源于1850年杜能（JH?V?Thiunon）提出的农业区位论，随后1909年韦伯（AWeber）提出工业区位论，但对于住宅区位理论的研究起步较晚。直至20世纪20年代初，伯吉斯（EW?Burgess）提出过滤论，才可谓填补了住宅区位理论的空白。20世纪50年代，温哥和阿朗索提出“互换论”，又将住宅区位理论进一步丰富发展 （一）过滤论 20世纪20年代初，伯吉斯在解释芝加哥住宅区位格局的时候最早提出过滤论。19世纪，美国芝加哥迅速发展，城市不断蔓延，新建住房常常远离市中心，高收入家庭住房升级换代搬迁至离市中心较远的新住宅中，而城内的住房则由收入较低的家庭来居住，最贫穷的家庭则居住在最靠近市中心最老旧的住房中。这样，伯吉斯的过滤论形象地说明了城市住宅区位格局的演化过程 （二）互换论 20世纪50年代，温哥和阿朗索提出互换论，后来由墨思（RF?Muth）、伊文思（AW?EVANS）进一步发展。该理论假设城市位于大平原，交通系统以均等的效率运送工作者到市中心工作。在家庭总支出固定的情况下，家庭选择住宅区位时，考虑的是住宅支出与交通支出两者间的互换。远离市中心带来的住宅支出的下降与交通支出的增加相比较，综合选择家庭总支出最低点为最优家庭住宅区位 （三）过滤论与互换论对我国的影响 由上文分析可知，过滤论与互换论都是在住宅经济运行的市场机制较为完备的条件下形成的。过滤论是从供给方的角度考虑问题，只是描述与解释已经发生的过程，未能对城市住宅区位的形成做出普遍意义上的解释。与此相比，互换论具有一定的进步性，是从需求方的角度考虑问题，较好地解释了住宅区位的形