2006年宝丽花园商铺市场定位及推广策略.docVIP

宝丽花园商铺市场定位与推广策略 目?录 项目基本概况 项目的优劣势分析 （一）优势分析 （二）劣势分析 三、商业模式分析： (一)?综合性商业模式（二）主题性商业模式（三）专业性商业模式四、项目整体定位（一）项目的经营业态定位（二）价格定位（三）客户定位五、营销推广（一）推广主题（二）项目形象包装（三）总体宣传策略（四）销售策略 宝丽花园商铺市场定位与推广策略 项目基本概况 　　宝丽花园位于韶关市浈江区通天坡市场侧，也是莲花山地区的商业核心区域。项目总建筑面积16132.30平方米，目前住宅单位已出售50%左右。其商铺计有38间，总建筑面积1194.51平方米,另外加上通天坡市场侧待建的32间，共有70间，总面积约1500平方米，现在正在对裙楼商铺进行统一内部装修，商铺目前基本上空置。 二、 项目的优劣势分析 　　虽然本项目地段位置在莲花山地区较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素，以至商铺目前处于滞销状态。所以只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。 优势： 目当前在莲花山地区处于中心区域，人流量相对较大； 本项目目前为现楼，而且发展商统一装修，满足部分自用型商家即买即用的需求，降低购买者的置业风险； 项目由专业物业公司管理，有利于对项目后期经营管理，对商铺推广具有一定的优势； 周边没有什么竞争项目。 发挥优势： 在项目商铺的运作过程中，充分渲染项目的区位优势； 在项目商铺的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机； 在项目的推广时，利用专业物业管理公司统一管理的优势，增加置业者与投资者的信心； 劣势： 项目商铺主要为内铺，需要具有大部分商铺已经投资经营才可以带动人气，所以目前尚不具备以人气带动商铺销售的条件； 项目以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定的负面影响； 项目裙楼商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明； 项目裙楼商铺规模不大，不利于整体推广； 解决方法： （1）?重新对裙楼商铺进行市场定位，明确目标客户； （2）?确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售；（3）?加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度； （4）?设立部分“免息分期付款方式”，降低购房者的置业门槛，吸引其入市； 三、 商业模式分析： 就目前的商业模式来看，主要有三种：一是综合性商业模式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。 综合性商业模式? 这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务。商场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。从这一个角度去分析，此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想的商场模式。但是这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业，对于本项目的裙楼商铺从设计上、规模上都不适合发展综合商场。 专业性商业模式 这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。针对宝丽花园的商铺所处商圈分析，也不适合专业性商业模式。 主题性商业模式 主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。 这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某以个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定的，或是某一文化层次、或是某一经济群体等等。对于这些群体来说，主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强。 针对商圈调查，在这一片区还没有这一类型的经营模式，再结合发展商的意见，认为宝丽花园商铺适合这种商业模式。 　　 整体定位? 项目的经营业态定位——宝丽花园商业步行街 基于上面对本项目的优劣势分析及各种商业模式的分析，并结合我司对片区的调查分析，我司建议对该项目重新进行市场定位，确定商铺的经营主题，明确商铺的经营方向，从而带动商铺的销售。 本项目位于莲花山核心商业区，也是该区人口最密集的区域。从地理位置这一角度来看，目前地段繁华程度不够，项目裙楼商铺规模不够大，结合项目商铺目前的规划分析，我司建议将本项目裙楼商铺定位为一个小型的商业步行街。主营服装、鞋袜、五金家电、小百货、工艺礼品、文体用具、化妆品及水果等。A、莲花山地区首个专业步行街，为该区域树立起第一面旗帜；B、这样定位的优势 为客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。因为这样定位，可以