2006年度三季度北京房地产市场总结.doc

2006年三季度北京房地产市场总结 目 录 2006年三季度北京房地产市场概况及未来市场预测 概述 供应量高于前两个季度，环比上升25.5% 需求量分析 未来市场预测 2006年三季度北京土地市场综述 2.1 成交地块规模偏小，质量不高 2.2 土地调控写字楼市场升温季度写字楼市场展望异常活跃从经济的总体构成及未来转型的趋势来看，靠房地产拉动GDP增长，靠高房价收益的旧有模式迟早将成为历史。科技、高端制造业以抑制房价过快增长投资，。 06.5 06.6 06年 二季度 06.7 06.8 06.9 06年 三季度 05年 三季度 批准预售许可证 51 52 35 138 64 40 82 186 —— 批准预售面积(万平方米) 174 238 144 555 223 171 303 697 912 本季度发放商品房预售许可证186个，比上季度增加48个，批准预售面积697万平方米，与上季度相比环比上升25.6%，这其中主要是9月份的获批面积有大幅增长，仅比获批面积最大的1月份少2.6万平方米，暂居年度第二。而本季度与去年同期相比，则同比下降23.6%。 由于此次宏观调控力度颇大，特别是北京市规委1101号令的颁布，其“70%、90平方米”的限定使众多项目推进速度减缓甚至停滞，静待时机。而9月份的获批面积大增，主要是由于从9月5日起，北京市规委已开始接受三种类型项目的报批。第一种是此前通过招拍挂方式取得土地出让权的项目，按照原规划报批规划许可证；第二种是6月1日前已拿到施工许可证的项目，包括分批取得施工许可证的项目，也就是所有老项目的后期，按照原规划报批规划许可证；第三种是6月1日前没有拿到施工许可证，但原有规划已被调整成90平方米户型占70%的项目，也可报批。按标准，北京现有项目多数将“过关”。据统计，从2004年至年6月1日，通过招拍挂方式出让120多块土地，规划建筑面积达1100多万平方米，再加上对“分批取得施工许可证”项目的放开，将有大批项目可以过关这也意味着明年出现大量中小户型的预期很难成为现实。 06.5 06.6 06年 二季 度 06.7 06.8 06.9 06年 三季 度 05年 三季 度 商品房 预售登记套数 17244 16548 15416 49208 14137 15354 16500 45991 43989 商品房预售登记面积（万平方米) 213 199 195 607 169 187 200 556 542 表3 06年1-9月预售商品房成交面积走势图 由于三季度是国家宏观调控显示威力的阶段，商品房预售成交套数比二季度减少3217套，但比去年同期增加2002套，与之相应的是，今年三季度的预售成交面积环比减少8.4%，同比增加2.6%。经历了7月的冷淡、8月的复苏至9月这一传统销售旺季已与宏观调控前的3月持平，虽然称“金九”有些勉为其难，但终于跃升为亚军，仅次于4月的213万平方米。 前面概述中已提到，第三季度消费者信心指数为94.7，比上季提高0.7点。7至9月份指数分别为94.0、94.5和95.7，三个月中的9月份为最高值。其中认为目前即是购买商品房适当时机的消费者比上季提高近5个百分点，足见消费者对购房依然“一往情深”。从表三可以看出，购房者的热捧使三季度7-9月的成交量一举从谷底跃上波峰，历尽波折的京城楼市再现曙光。 1.4未来市场预测 预测一：今后国家和市政府还将不断出台补充条款及实施细则。 在政策层面上，国家还将就房地产出现的一些情况适时的进行，保将房地产纳入发展轨道。而政府本着具体问题具体分析的原则，从本实际情况出发出台一些。将超过 地块数量 土地面积 (平方米) 规划建筑面积(平方米) 成交价总价（万元） 土地楼面价（元/平米） 05年三季度 6 380220.9 889225.5 316240.77 3556 06年三季度 21 359157.85 505264.58 187316.01 3707 较上年增长 250% -5.5% -43.2% -40.8% 4.2% 从以上数据可以看出，2005年三季度，成交地块平均面积为14.8万平方米，平均容积率2.34，成交的6块土地中远郊区县占2块；而今年同期成交地块平均面积仅为2.4万平方米，平均容积率1.4，成交的21块土地中远郊区县占17块，本季度规划建筑面积约50万平方米，仅为上半年平均一个月的成交量。由此可知，今年三季度成交地块总规模和单体规模均偏小、容积率偏低且多位于远郊区县，供地区位分散，质量不高。 表5 06年三季度北京市成交土地区位分布