2006年度蓝调家缘策划报告.docVIP

目 录 第一章 房地产宏观市场分析----------------------------------1～11 宏观经济环境对房地产市场的影响 桂林市房地产市场调查分析 2006年桂林房地产市场预测 区域市场分析----------------------------------------11～18 一、可比楼盘分析 二、产品供应特点分析 第三章 本项目分析-------------------------------------------19～20 第一节 区域环境概述 第二节 项目SWOT分析 项目定位分析-----------------------------------------21～23 一、案名 二、项目理念 三、广告语提炼 四、消费群锁定 五、本项目定价建议 六、定价建议 七、物业建议： 第五章 项目规划建议--------------------------------------- 23～31 一、项目开发说明 二、整体规划布局建议 三、配套设施项目 四、户型设计建议 五、住宅设计规范与要求 六、共用部分 七、室内环境 八、特殊设计要求 九、社区必要的智能设施 房地产宏观市场分析 宏观经济环境对房地产市场的影响 一、中国房地产发展轨迹 改革开放以来，伴随宏观经济的高速增长和持续发展，以及社会主义市场经济体制的逐渐建立和完善，长期滞后于国民经济的房地产业在我国得以渐进复苏和快速发展，迎来了产业发展的复苏与繁荣时期。从总体上观察，中国房地产业进入到以体制转轨为主要运行特征的发展阶段以后，房地产经济开始形成较为明显的复苏——繁荣——衰退——复苏四个阶段相互循环、产业扩张与产业收缩两个过程交替出现的周期波动现象。 根据GNP增长率与商品房销售额增长率所呈现的良好对应关系，把改革开放以来中国房地产周期波动划分为四个阶段：即1986－1993年增长期（其中复苏期5年、高速增长期2年）；1994－1997年宏观调控期；1998－2004年为增长期（其中复苏期4年、高速增长期3年）；2005年开始由进入宏观调控期。2004是高速增长与宏观调控并存年，为保障地产业良性、健康发展，国家相继出台了“831”、“121”政策进行干预， 2005年国家对二手房的交易方面增加了税种、提高了费用，从这些迹象表明：国家对房产投机者进行了严厉的打击。对处于转轨时期的中国来说，政府不但是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者，同时还是产业政策的制定者和宏观经济的调控者。 二、现阶段房产政策动向 ※第一：在2005中国住交会复旦—中富不动产投融资论坛上，建设部政策研究中心主任陈淮说道：“2006年，应是一个鼓励住房消费年！这个鼓励住房消费将是鼓励普通商品房消费为主，而不是鼓励高端住宅。在普通商品房里头鼓励自住型的消费。我想我已经把06年的基本政策走势说清楚了” 。 这意味着，政府将对房地产行业的调整从宏观转如微观，特别是在高端住宅的政策上，会采用提高银行贷款利率、加大相关税收等进行调控限制；对于普通住宅则在各方面加以支持。就目前桂林市房地产而言，对高档住宅的需求度和购买能力迅速萎缩，可以预测：2006年—2007年将是房地产的调整期。因此， 在国家调控的影响下，桂林地产市场同样处于调整阶段。对房地产政策的理解和把握，对本案定位尤为重要！ ※第二：在近日召开的首届中国房地产企业200强发布暨高峰论坛上提出：住宅产品的大中小户型、高中低价位的结构不合理，已经造成了一定程度的无效供给 ※第三：在中央关于“十一五规划”的建议中，明确提出要建设“资源节约型、环境友好型社会”。 “这是一个讯号”。中国房地产和住宅研究会秘书长张元端表示：“这意味着发展节能和绿色建筑将是房地产业持续发展所难以回避的战略转变，也是构建节约型社会的一个显著标志。” ※第四：按照十一五规划要求：我国将合理调整收入分配。其目标之一是逐步扩大中等收入者比重，发展中产阶层。中产阶层的扩大，有利于增加商品住宅的需求，这是由住宅的经济学特性所决定的。对于发展稳定的社会来说，中产阶级的扩大是住宅消费的主要增量来源。因此，十一五规划重点强调发展节能节地型建筑，别墅等低密度住宅将继续受到限制，而普通住宅建设将会得到更多的政策支持。 ※第五：10月11日，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》，文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。 这就意味着个人买卖二手房，那就是个人税必须得缴，除了个人所得税外，营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税等税种也必须得交纳。 按照我国的税法，销售不动产的营业税税率是5％，城建税和教育费附加是营业税税额的3％和7％，个人所得税是售房收入的20％，土地增值