2007年度盐城市东方之珠项目企划案.doc

东方之珠项目企划案 第一章 市场分析 一、整体市场分析 二、模拟个案分析 三、本案综合评价 第二章 目标客户群定位 一、总体市场定位 二、目标客户定位及比例分析 第三章 产品策略 一、产品定位及布局规划 二、外立面色调、风格建议 三、户型建议 四、环境建议 五、物业管理规划 第四章 价格策略 一、定价依据 二、定价方法 三、本项目地块可提升的价值判断 四、价格定位 第五章 营销策略 一、推广案名广告语建议、 二、阶段性媒体计划及SP活动策略 第六章 合作意向 第一章、市场分析 1、整体市场分析 至今年三季度，市区新增各类商品房41.34万平方米，其中住宅35.22万平方米， 占总量的85.2％。成交各类商品房51.03万平方米，其中住宅45.63万平方米， 占总量的89.4％。较去年相比，今年的房地产市场呈现以下新的特点： 【供应减少、销售增加、市场需求发力较早：至今年三季度末，商品房、商品住宅新增面积均较去年有较大幅度的下降。商品房新增面积较去年同期下降了 19％；商品住宅新增面积较去年同期下降了17％。与之相反的是商品房、商品住宅的销售面积较去年同期有所增加，商品房销售面积较去年同期增加了 33.7％，商品住宅销售面积较去年同期增加了29.2％。 【住宅市场呈现供不应求，非住宅市场供销基本平衡：至今年三季度末，市区商品住宅的供销比为0.6：1，其中城南版块商品住宅的供应和销售比例为各区之首，分别占总量的56.14％和50.14％。城东版块商品住宅的供应和销售比例为26.6％和20.5％。总的来看，各区域的商品住宅均出现了供不应求的现象，这与今年上半年供应减少有关。而非住宅的供销比为1.13:1，供销基本平衡。应该引起高度重视的是城东版块非住宅的供销比为1.58：1，销售速度略缓，城东建设新的商业时应该注意把握新增商业办公用房的入市节奏和数量，以免造成滞销现象。 【商品住宅消费理性回归，90—110成为热销户型：与去年市场热销户型120—140平方米相比，今年的住宅消费显得更为理性一些，90—110平方米的户型最为热销，共销售1555套，占整个销售总量的31.1％，较去年同期上升了8个百分点；120—140平方米户型销售958套，占整个销售总量的19.2％，较去年下降了11.98个百分点；位居第三的是80—100平方米的户型，共计销售了751套， 占整个销售总量的15.1％，较去年同期上升了6个百分点。 【商品住宅消费价格大幅升温，市场购买潜力仍然巨大：今年三季度，按销售均价的价格段来分析，最受消费者认可的商品住宅在3000—3500元/平方米，较去年同期上升了500元/平方米，共计成交1192套，13.55万平方米，户均面积114平方米，较去年同期下降了7个平方；2500—3000元/平方米的商品住宅销售从去年同期的第一位退居第二，共计成交684套，7.48万平方米， 户均面积109平米，比去年下降了12平方米。 2、模拟个案分析 周边楼盘土地价值因素模拟1： 模拟因素 本案 清雅居 东方花园 黄金海岸 说明 １、地段资源综合 ０ － ＋ ＋ ０表示 以本案为比较基准 ＋表示比本案的优越 —表示比本案的差 地理位置 ０ － ０ ＋ 自然环境 ０ ０ ＋ ０ 人文环境 ０ — ＋ ＋ 交通条件 ０ — ０ ０ 地块规模 ０ ＋ ＋ ― 市政配套 ０ ０ ０ ＋ 不可控制污染、干扰因素 ０ － －－－ ０ ＋表示少 －表示严重 ２、正常综合成本 平均楼面地价 1300左右 1300 560 1150 平均建安成本 1350左右 1350 1350 1350 ３、项目已实现价值 最低售价 ？ 未开盘销售 2750 3300 最高售价 ？ 3650 3700 周边楼盘土地价值因素模拟2： 模拟因素 本案 加州东郡 东方绿苑 虹鑫苑 说明 １、地段资源综合 ０ ＋ ＋ ０ ０表示 以本案为比较基准 ＋表示比本案的优越 —表示比本案的差 地理位置 ０ － － － 自然环境 ０ ＋ ＋ ０ 人文环境 ０ — ＋ ０ 交通条件 ０ ０ ０ － 地块规模 ０ ＋ ＋ ＋ 市政配套 ０ － － ０ 不可控制污染、干扰因素 ０ － ０ － ＋表示少 －表示严重 ２、正常综合成本 平均楼面地价 1300左右 700 1200 — 平均建安成本 1350左右 1000 1350 — ３、项目已实现价值 最低售价 ？ 未开盘销售 2980