2008中级房地产专业知识及实务讲义0601.docVIP

第六章　房地产开发规划设计　　【本章主要内容】　　■1.房地产开发与城市规划　　■2.城乡规划的任务和内容　　■3.城乡规划的编制、审批和实施管理　　■4.房地产开发规划设计内容　　■5.房地产开发项目规划设计经济技术指标　　1.房地产开发与城市规划　　■1.1房地产开发的内涵、性质和目标　　■1.2城市规划的内涵、性质与目标　　■1.3房地产开发与城市规划的相互关系　　1.1房地产开发的内涵、性质和目标　　■内涵　　　　□房地产开发是指按照城市规划和社会经济发展的需要，取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋的一项综合性社会经济活动　　■内容　　　　□立项　　　　□规划设计　　　　□征地拆迁　　　　□土地开发　　　　□房屋建造　　　　□工程竣工验收　　　　□经营销售　　　　□交付使用　　■特点　　　　 □投资大　　　　□周期长　　　　□风险高　　　　□回报率高　　■性质　　　　□其主体是房地产开发公司　　　　□房地产开发是企业行为，目标是追逐利润最大　　1.2 城市规划的内涵、性质和目标　　■城乡规划的种类　　　　□城镇体系规划 　　　　□城市规划 　　　　□镇规划 　　　　□乡规划 　　　　□村规划 　　■城市规划的分类　　　　□城市规划纲要　　　　　　■是对总体规划需要确定的主要目标、方向和内容提出原则性意见，作为编制总体规划的依据　　　　□总体规划　　　　　　■是从宏观上明确城市的性质、规模和发展方向，从空间上确定城市布局结构和土地使用功能，是城市发展的总框架、总蓝图　　　　□分区规划　　　　　　■进一步控制和明确不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设　　　　□详细规划　　　　　　■分为控制性详细规划和修建性详细规划两种　　　　　　■是对各项建设的综合部署和具体安排，是指导城市某一区域进行当前开发建设的依据和蓝图　　■性质和目标　　　　□城市规划是政府行为　　　　□其目的是反映城市中全体公众的意志，维护公共利益，保障公民和法人的合法权益，促进城市的可持续发展　　1.3房地产开发与城市规划的相互关系　　■房地产开发与城市规划的区别 区别项目 城市规划 房地产开发 发展战略 宏观确定城市发展方向 微观角度考虑企业的发展 时间 长远和远景 注重近期 空间 注重空间结构与各类用地的功能配置 考虑项目的区位选择 效益 经济、社会、环境效益的统一 经济效益 信息反馈 听取市民的反映 满足市场的需要 　　 ■城市规划对房地产开发经济效益的影响－对土地开发强度的控制　　　　□反映城市土地开发强度的指标　　　　　　■建筑密度　　　　　　■建筑高度　　　　　　■建筑容积率　　　　　　■房地产开发必须符合城市规划（主要为两证一书）　　　　□选址意见书－选定项目的位置　　　　□建设用地规划许可证－主要确定用地位置、面积、界限、用途　　　　□建设工程规划许可证－核准工程设计、施工图纸是否符合规划　　　　□临时建设用地规划许可证和临时规划许可证　　建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：（一）未经批准进行临时建设的；（二）未按照批准内容进行临时建设的；（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。　　【例题1·多选题】【2005年真题】反映城市土地开发强度的指标有（　）　　A.建筑密度　　　B.人口净密度　　C.容积率　　D.绿化覆盖率　　E.建筑高度　　【答疑编号811060101】　　【答案】ACE　　【例题2·单选题】【2007年真题】确定房地产开发项目用地位置、面积、界限的法定凭证是（　）。　　A.项目选址意见书　　B.建设工程施工许可证　　C.建设用地规划许可证　　D.建设工程现划许可证　　【答疑编号811060102】　　【答案】C　　【例题3·单选题】【2006年真题】房地产开发过程中需到城市规划管理部门办理的许可证有（　）。　　A.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证　　B.建设用地规划许可证和建设工程施工许可证　　C.建设用地转让许可证和建设工程规划许可证　　D.建设用地转让许可证和建设工程施工许可证　　【答疑编号811060103】　　【答案】A　　2.城乡规划的任务和内容　　■2.1城镇体系规划　　■2.2城市总体规划　　■2.3详细规划　　■2.4乡、村规划　　■2.1城镇体系规划　　■含义　　　　□是政府综合