2008年度南昌市太傅花园整体营销策划执行.doc

太傅花园整体营销策划执行报告 （预案） 南昌市盛世投资管理有限公司 2008-03-04 前 言 楼市是一个不见硝烟的战场！随着市场的扩大与发展,每一新产品的市场之行,其根本都离不开市场与产品的直接分析与核心思想的把脉。“太傅花园”项目正处于开盘前的统筹准备期，距离开盘五个月左右的时间，因此本报告首先对前期项目定位进行细化，再重点建议在整体销售战略的铺排和主要营销手段的组织进行了详细的研究与设计。 本司希望通过双方的共同努力使之更加完善，并在此基础上协调各专业公司工作，确保准备工作的质量，以达致成功销售之目的。 第一部分 市场目标 第一章、项目分析 一、项目经济指标 总用地面积： 91350平方米 总建筑面积： 20万平方米 总建筑面积（计容积率）： 19.5万平方米（含安置房） 其中： 住宅： 157210.58㎡ 商业： 27566.13㎡ 容积率： 1.86 建筑层数： 多层：6+1层 高层: 11+1层 10+1层 商业:　1层 停车库 ？个（内院地面停车个、沿街临时停车个） 总户数： 约863 户 二、一期技术指标 一期总建筑面积：****㎡ 住宅总建筑面积：****㎡ 商业建筑面积：****㎡ 停车库：*** 总户数：约423户 储藏间：*** 第二章 前期概念设计策略 一、产品定位 1、属性定位 定位评述： 首个提倡“乐活LOHAS”生活理念的大型生活社区 提倡“健康、时尚、环保”的居住理念 地市级房地产市场目前所处的发展阶段开发商创新和精品意识淡薄，形成很多没有灵魂的产品；行业已经陷入产品同质化竞争的泥潭。究其深层的原因在于没有居住文化的建筑风格是不足以支撑项目的品质，只有通过居住文化来丰富建筑产品，才能在竞争中塑造产品的差异性，从而全面彰显项目的品质优越性。 我们需要一个捷径得到市场的认同；需要一个最清晰的市场坐标，给目标客户以引导：因此，我们站在“湘阴地产界”的“肩膀”上，来规划、建设“太傅花园”——一个有“灵魂”的绿色社区。 建筑规划上，以地中海风格的海派建筑体为主线，将项目规划为四个组团，风格统一又个性突出，通过楼体丰富的立面、典型的建筑符号、建筑细节来提升品质。 一期组团名：喜 都 二期组团名：花 都 三期组团名：福 都 四期组团名：乐活时尚步行街 园林设计上，营造一种“人景互动”的“康居文化社区”，塑造“湘阴康居形象”的产品形象，与竞争性楼盘从产品本身到产品内涵都形成明显差异化。 二、太傅花园的组团命名一： 我们以体现“乐活”的主题重点、生态生活等多重因素来命名各组团，并要烘托整个项目出“LOHAS”大主题，展示赋予健康、时尚、生态的都市生活方式，将项目四个组团有序的联系起来，建议： 一期：喜都：在《四喜诗》中，“久旱逢甘雨，他乡遇故知；洞房花烛夜，金榜题名时。”这几句可谓流传甚广，极言人生之乐事。“喜”字乃中国传统字眼，可谓大家皆喜好。常用成语“喜气洋洋、双喜临门、喜出望外、喜笑颜开、皆大欢喜”等，喜都——“喜悦之都”，鑫泰地产开创“皆大欢喜之都”。 二期：花都：在《警世通言·杜十娘怒沉百宝箱》中：“到永乐爷从北平起兵靖难，迁于燕都，是为北京。只因这一迁，把个苦寒地面，变作花锦世界。”花锦世界乃花花世界，繁荣之地。花都的“花”又有鸟语花香、玉貌花容、妙笔生花、花好月圆之意义，花都——塑造“花锦之都”。 三期：福都：在清·李汝珍《镜花缘》中：“如此洞天福地，倘得几间幽室，在此暂住几时，也不枉人生一世”。福都——缔造“幸福之都”。 四期：乐活时尚步行街：乐活是一个西方传来的新兴生活型态族群, 由音译LOHAS而来, LOHAS是英语Lifestyles of Health and Sustainability的缩写，意为以健康及自给自足的型态过生活，乐活时尚步行街延伸意为财富保障的生活新方式。 组团命名二： 一期：奥 园 二期：玺 园 三期：和 园 四期：宗棠商业步行街 组团命名三： 一期：赛拉图 二期：柏拉斯 三期：凡尔赛 四期：爱丽舍步行街 三、项目价值点（卖点）分析 1、项目卖点 都市老城区，都市新风景 地中海建筑风格，海派风情 社区专设皇家幼儿园 3万平米商业旗舰的一生相约 20万平米绿色风情社区的绚丽姿彩 35%以上绿化率的康居社区 出则繁华、入则宁静的舒适领地 3000平米市民广场见证生活的品质 纯正管家式服务细节呵护。 户型创新优势、精品建筑。 2、项目的核心价值点： 开启“乐活”时代新纪元 20万㎡地中海风情社区，亲情式主题园林 大配套生活，湘阴从未享受！ 这里，人生处处是风景！