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中华企业投资者恳谈会内容—2006年中期报告 时间：2006年8月10日 提问：华夏基金、中国国际金融有限公司、大成基金、光大证券、上海德润 主持人印学青副总经理兼董秘：欢迎大家参加中华企业投资者恳谈会。本次会议有两项议程：第一项公司总经理孙勇向大家介绍2006年中期经营情况，第二项是互动提问时间，预计2小时结束。下面由孙总给我们作中期报告。 第一部分：总经理孙勇的报告 （一）经营情况 1、2006年1-6月，公司实现主营业务收入50,480万元，同比下降44.1% ，主要原因是上半年一些工程项目的预收款没有进行结算，这些预收款将增加到今后的报告期内，公司预收账款余额221,549万元，较年初增加89.7%。06年1-6月，租赁收入同比增长79％。公司净利润27,151万元，同比增长36.89%。 2、报告期内非经常性收益所占比例较大, 主要原因是有关项目转让是以转让项目公司股权的方式进行运作。 3、公司资金状况持续良好，上半年经营活动产生的现金净流量为5.96亿元，为公司持续稳定发展打下了良好的基础。 4、资产负债率保持在合理水平。04年72.55%，05年66.61%，06年中期68%是一个合理水平。宏观调控下,公司积极应对，销售和资金回笼情况良好。预收帐款22.15亿元，比年初增长89.7% 。 （二）公司发展优势，1、优势之一：未来预期明确，项目前景良好 2006年到2007年，结算项目8个，目前进展良好；2008到2010年，公司预计参与结算项目有6个，未来预期良好。 预计2006年内总在建面积112.5万平方米，其中2006年内新开工面积58.7万平方米，预计竣工面积35.6万平方米，2006年末待开发面积50.2万平方米，滩涂土地储备4655亩（以上各面积的数据不包括上海国际客运中心） 在新一轮开发建设中，公司已经形成了三个重点区域板块:国客中心,古北商务分区,南汇周浦、航头。 2、优势之二：注重股东回报，市场运作能力强 股东回报：上市12年来，平均净资产收益率超过10%，主营业务收入年复合增长率39%； 净利润年复合增长率19%，股市融资6.27亿元，现金分红5.39亿元，保持每年送红派现，位列上证所50红利指数股。 3、优势之三：再造流程，实行精细化管理 2006年，公司全面推进精细化管理，推动管理升级，全面提高企业绩效。 （1）加强制度建设和重要环节管理； （2）基于核心价值链再造流程体系； （3）围绕业务流程体系，建立绩效考核的管理流程和体系； （4）加强人力资源管理，提高执行力； （5）推进精细化管理的目标。 （三）公司总体发展战略设想 1、战略目标：上海房地产业保持领先地位的集团企业；做百年老店，成为行业的领跑者。 ?2、指导原则：稳健发展，适度扩张；做好内涵，持续经营。 （四）公司经营策略 1、业务方向 （1）住宅和办公商业房产开发并举，以发展中高档住宅和高级写字楼。 （2）租售并举，3至4年内提高优质物业出租经营收益比例。 2、加大项目储备 上海地区，长三角地区，有较大发展潜力和竞争优势的城市。 3、拓宽融资渠道，优化财务结构 根据公司发展战略，公司融资工作是重中之重。拓宽融资渠道，探索各种融资方式，实现融资方式的创新以及融资结构的优化，为公司业务拓展创造有利条件。 4、整合：提高效率、创造更大价值 加大整合力度,进一步整合公司的人力资源、客户资源、技术资源、财务资源等战略资源，进一步提高公司的效益，提高公司的核心竞争能力，为投资者创造更大的价值。 第二部分：交流和发言 主持人：刚才孙总向各位全面而简要介绍了公司中期经营情况，以及将来的发展策略，包括我们公司的精细化管理的一些情况。现留给大家一些时间进行交流和发言，朱胜杰董事长、孙勇总经理以及公司其他高管人员将回答各位的提问。 一、华夏基金周全提问 提问一，关于公司内部管理资源整合方面。目前公司股价估值明显低于行业平均水平，一方面是资本市场对公司认识不足，另一方面大家对中华企业三个房地产运作中心（母公司、古北公司、房地产经营公司）的状况存在疑虑，担心母公司对下属公司缺乏应有的控制能力。据悉公司2005年开始，对内部资源逐步进行整合，能否介绍一下目前都取得了哪些明显的效果，整合还有哪些困难，未来整合还会取得哪些成效。 答：自收购兼并以来，公司非常重视资源整合，近年来已经做了积极的调整、积极的整合。例如公司原来三层次、四层次公司大概有七八十个，我们下了很大的决心，做了非常大的调整、关闭的工作，到目前为止有减少也有增加的，减少关闭的都是和我们主业无关或者说以前目的在于消化人员的一些企业；现在增加的都是和我们项目发展有关的新开的项目在所属区域必须成立的独立的公司。另外，公司目前已经基本完成了人力资源、财务资源的整合。在今后3到5年内，对整个企业的