第5章房地产开发与工程管理(程信和).pptVIP

第三节 建设工程管理 3.1 前期管理 1）项目建议书； 2）可行性研究； 3）用地预审； 4）建设项目选址意见书； 5）建设项目用地规划许可证； 6）建设用地使用权； 7）建设工程规划许可。 3.2 建设管理 2） 施工管理 2、建筑工程施工许可 根据《建筑法 》的规定：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开发前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证（工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证）。 3.2 建设管理 3） 监理管理 监理的职责就是在贯彻执行国家有关法律、法规的前提下，促使甲、乙双方签定的工程承包合同得到全面履行。 建设工程监理工作的内容是控制工程建设的投资、建设工期、工程质量；进行安全管理、工程建设合同管理；协调有关单位之间的工作关系，即“三控、两管、一协调”。 3.2 建设管理 3） 监理管理 1、工程监理单位及注册监理工程师 2、工程建设监理范围及内容 3.2 建设管理 3） 监理管理 1、工程监理单位及注册监理工程师 工程监理单位，是指受业主的委托和授权的工程监理企业，依照国家有关工程建设的法律、法规、政策、技术标准和设计文件、建设工程委托监理合同等，对工程项目建设的活动所实施的监督、管理，包括对工程建设活动的组织、协调、监督控制和服务等一系列技术服务活动的单位。 3.2 建设管理 3） 监理管理 1、工程监理单位及注册监理工程师 注册监理工程师是指经全国统一考试合格，取得《监理工程师资格证书》并经注册登记的工程建设监理人员。 监理工程师代表业主监控工程质量，是业主和承包商之间的桥梁。  3.2 建设管理 3） 监理管理 2、工程建设监理范围及内容 监理工作应该是全过程全方位的。 （1）帮助业主招标； （2）审查施工图纸； （3）施工过程中监理要注意甲、乙双方合同履行情况； （4）监理人员必须经常密切关注工程的质量、进度和造价。 3.3 房地产开发项目管理 1）房地产开发项目的工程管理； 2）房地产开发项目的竣工验收； 3）质量保修。 3.3 房地产开发项目管理 房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。 成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求； 约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。 3.3 房地产开发项目管理 1）房地产开发项目的工程管理； 房地产开发项目的工程管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。主要任务如下： 1.项目组织与协调工作： 其一，选择施工、供应等参建单位，明确各自在业务往来中应遵守的原则； 其二，落实项目施工阶段的各项准备和组织工作，包括落实设计意图、选定施工方案、审定材料与设备供应品种及供应方式。 2.费用控制。编制费用计划，审核费用支出，研究节支途径 3.3 房地产开发项目管理 1）房地产开发项目的工程管理； 3.进度控制。进行进度分析，适时地调整计划，协调各参建单位进度。 4.质量控制。提出质量标准，进行质量监督，处理质量问题，组织工程验收。 5.合同管理。对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。  3.3 房地产开发项目管理 2）房地产开发项目的竣工验收； 竣工验收是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的物业即投入使用，可以出售或出租给房户。对于预租或预售的物业，通过投入使用，房地产开发商可以得到扣除预付额外的其他款项。因此，竣工的建设项目和单项工程，都应该及时按照国家有关规定和质量标准，组织竣工验收。 3.3 房地产开发项目管理 2）房地产开发项目的竣工验收； ●竣工验收程序 1.工程建设完成后，建设单位向开发商递交竣工报告，设计、施工单位向开发商提交图纸。 2.开发商验收。开发商根据图纸、隐蔽工程验收资料、关键部位施工纪录，初步检验工程施工质量。 3.共同验收。以开发商为主，组织用户、施工单位、设计单位、建设银行、质量监督等单位共同检查，评定工程质量、技术资料和竣工图纸。 3.3 房地产开发项目管理 2）房地产开发项目的竣工验收； 4.编制工