第九章 不动产估价报告撰写1.docVIP

第九章 不动产估价报告撰写 重点提示：本章介绍了不动产估价报告撰写的相关知识，主要有不动产估价报告的内容、估价报告的格式以及估价报告常见错误分析。其中土地估价技术报告、房地产估价报告规范格式以及第二节内容的熟练掌握，对于顺利提交估价实务的成果十分重要。 估价报告内容与格式 估价报告内容 　 一份完整的估价报告通常由下列８个部分组成：（１）封面；（２）目录；（３）致委托人函；（４）估价师声明；（５）估价的假设和限制条件；（６）估价结果报告；（７）估价技术报告；（８）附件。 （一）封面 封面的内容一般包括下列几项： 标题。这是指估价报告的名称，如“房地产估价报告”。 估价项目名称。说明该估价项目的全称。 委托人。估价项目的委托人为单位的，为单位全称；为个人的，为其姓名。 估价机构。说明受理该估价项目的估价机构的全称。 估价师。说明负责该估价项目的估价师的姓名。 估价作业日期。说明该估价项目估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。 估价报告编号。说明估价报告在估价机构内的编号。 （二）目录 目录中通常按前后次序列出估价报告的各个组成部分的名称、副标题及其对应的页码，以使委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易找到其感兴趣的内容。 （三）致委托人函 致委托人函是正式地将估价报告呈送给委托人的信笺，在不遗漏必要事项的基础上应尽量简洁。其内容一般包括下列几项； 致函对象。这是委托人的全称。 致函正文。说明估价对象、估价目的、估价期日、估价结果、估价报告的有效期（是指使用估价报告不得超出的时间界限，如到未来某个年月日止，或自估价报告完成或交付之日起多长时间内有效。它不同于估价责任期。如果估价报告在其有效期内得到使用，则估价责任期应是无限的；如果超过了估价报告有效期还未使用，则估价责任期就是估价报告的有效期）。另外，通常说明随此函附交一份估价报告。 致函落款。为估价机构的全称，加盖估价机构公章，并由法定代表人或估价师签名、盖章。 致函日期。这是指致函时的年月日。 （四）估价师声明 　　在估价报告中应包含一份由估价师签名、盖章的声明，它告知委托人和估价报告使用者，估价师是以客观无偏见的方式进行估价的，同时对签名的估价师也是一种警示。估价师声明通常包括下列内容： 我保证，在我的知识和能力的最佳范围内： 估价报告中对事实的陈述，是真实、准确的。 估价报告中的分析、意见和结论，是我公正的专业分析、意见和结论，但要受估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。 我与估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有（或有已载明的）偏见，也没有（或有已载明的）个人利害关系。 我是依照中华人民共和国国家标准的规定进行分析，形成意见和结论，以及撰写估价报告。 我已对（或没有对）估价对象进行了实地查勘（如果不止一人签署该估价报告，应清楚地列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名和没有对估价对象进行实地查勘的估价人员的姓名）。 没有人对估价报告提供了重要专业帮助（如果有例外，应说明提供了重要专业帮助者的姓名、专业背景及其所提供的重要专业帮助的内容）。 其他需要声明的事项。 （五）估价的假设和限制条件 　　估价的假设和限制条件是说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，估价报告使用的限制条件等。例如，说明没有对估价对象进行面积测算，或者说明有关估价对象的资料来源被认为是可靠的（而实际上估价人员未去查证）。 　　在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是保护估价人员，另一方面是告知、保护委托人和估价报告使用者，提醒他们在使用估价报告时注意。 （六）估价结果报告 估价结果报告是简明扼要地说明下列内容： 委托人。 估价机构。 估价对象。 估价目的。 估价期日。 价值定义（说明估价所采用的价值标准或价值内涵，如公开市场价值）。 估价依据（说明估价所依据的法律、法规和标准，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）。 估价原则。 估价方法。 10．估价结果。 11．估价人员（列出所有参加该估价项目的估价人员的姓名及资格说明，并由本人签名、盖章）。 12．估价作业日期。 13．估价报告的有效期。 （七）估价技术报告 估价技术报告一般包括下列内容： 详细介绍估价对象的区位、实物和权益状况。 详细分析影响估价对象价值的各种因素。 详细说明估价的思路和采用的方法及其理由。 详细说明估价的测算过程，参数选取等。 详细说明估价结果及其确定的理由。 （八）附件 把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件。附件通常包括估价对象的位置图，四至和周围环境的图片，土地形状图，建筑平面图，建筑物外观和内部状