第二章配送中心和物流园区.ppt

总的来说，目前的物流园区主要开发模式中，政府开发模式风险太大，企业自主开发不能保证园区开发实现规划目标。因此，实现物流园区项目融资架道的多元化，特别是吸引国内外民营资本的进入，降低投资风险，同时发挥政府的监督、指导作用，确保物流园区的公共设施属性，是我国物流园区建设开发模式设计的两个基本点。 1.我国物流园区的主要开发模式 我国物流园区开发的主要模式 （1）PPP是一种新型的园区开发模式。 （2）PPP开发模式使民营资本更多地参与到项目中。 （3）PPP模式可以在一定程度上保证民营资本获益。（4）PPP模式在减轻政府投资负担和风险的同时提高物流园区服务质量。 综上所述，PPP模式弥补了现有模式的不足，在确保物流园区公共性前提下吸引民营资本进入物流园区建设，是一种以参与各方实现“双赢”、“多赢”为合作理念的现代融资模式。 (3.1)PPP(Public-Private-Partnership)公私合营模式的内涵 我国物流园区开发的主要模式 目前世界上主要的PPP开发模式有两大类。 （1）合资模式：公共部门和私营企业共同参与一个项目，共担责任、共担风险、共同分担项目产生的损失或盈利。在合资项目中，参与各方对项目的目标一致，各方都将贡献自己的专业知识，以使项目运行更好; （2）特许模式：可以较好的分配风险，避免公共机构与私营企业之问的摩擦。负责方通常是政府部门，将某项目特许权授予某个实施方(一个或几个私营企业)，这个实施方就是特许权获得者。实施方负责在特许经营期内项目的建设、运营、管理、维护，独享收益。特许经营期结束后，项目转交给负责方。 (3.2)PPP模式的分类 我国物流园区开发的主要模式 我国目前物流园区建设的主要任务是要在保证城市物流总体规划得到执行前提下，解决新建物流园区时的融资及招商问题，因此物流园区建设中的投资开发运作方式可设计为整体模式和分散模式两种。PPP模式下政府都将参与到整个项目的不同阶段，与社会投资者共同参与项目的投资、建设、运营，共担风险、共享收益。 (3.3)PPP模式的设计 我国物流园区开发的主要模式 物流园区PPP开发的整体模式是指政府将整个项目都交由企业运作，政府通 过周边土地开发补偿或资金补偿手段，约束企业的开发行为，确保政府园区规划目标的实现。整体模式又可以根据补偿形式分成开发补偿模式和运营补偿模式。 （一）开发补偿模式 开发补偿模式具体做法为公共部门与私营部门共同确定项目后，由私人企业(一般为投资财团)负责在符合政府总体规划前提下的整个物流园区项目的建设与 融资，政府负责监督和协调，建设完成后将项目转交给政府，政府再将整个项目和物流园区周边土地的开发及使用权租赁给该企业，项目成长期内象征性地收取或不收取租金，为其实现合理的投资收益提供保障，在此期间企业利用物流园区及沿线的区位优势对土地进行开发，在项目的成熟期每年根据项目公司的经营情况收取相应比例的租金，防止产生超额利润，租期届满后可以续租。 1.整体模式 我国物流园区开发的主要模式 优点：此方式的优点是极大地减轻了政府的负担，有效 建立了物流园区的市场化收益机制，同时可以有效控制、降低物流园区的开发成本，控制物流服务价格，实现促进产业发展，提升产业竞争力的政府规划目标，实现区域经济的可持续发展。 缺点：难点是对私营部门的要求特别高，项目的成长期和成熟期难以准确划定，难以确定恰当的租金率，同时相关的法律法规及操作规则还有待于完善。 我国物流园区开发的主要模式 开发补偿模式优缺点 （二）运营补偿模式 1.整体模式 我国物流园区开发的主要模式 运营补偿模式具体做法为在共同确定项目后，由私营部门负责投资、建设和运营。政府部门以预测物流量和实际服务价格为基础，预先核定项目公司的运营成本和收入，对产生的运营亏损给予相应补贴。政府以运营期内物流量的年平均增长率为控制标准，项目投入运营后，若实际物流量比预测物流量减少的幅度超过平均值，政府则按照合同规定给予私营部门相应的补贴，以避免企业将园区用于高回报用途。当然，如果实际物流量超过预测物流量的一定比例，那么超出部分将由政府部门和私营部门按照事先约定的比例共享。 分散模式将一个完整的物流园区建设项目分成两部分，即公益性部分(土地开发、周边交通设施改善)和盈利性部分(物流基础设施、仓储设施开发)的投资。公益性部分由公共部门出资的投资公司负责建设，而赢利性部分则由私营部门出资成立的PPP项目公司来完成。全部建成后，政府与私营部门签订特许经营协定，在项目成长期政府将公益性部分无偿或象征性地租赁给PPP项目公司，以保证其正常收益；在项目成熟期政府收取一定比例的租金，收回政府投资的同时防止私营部门产生超额利