2014年度10月深圳市一手住宅市场综述.doc

新房成交创新高 超出二手近千套 ——2014年10月深圳市一手住宅市场综述 一、月度市场概述 10月新房市场果然没有令人失望，9月取得预售证的项目集中在10月入市，开盘及加推的项目达22个，推售量年内首破50万㎡。央行930新政有效带动了市场情绪，项目推盘意愿高涨，客户购房积极性也受到提振，整体呈现出供需两旺的行情。最终10月成交4783套，环比大增5成，超出了去年月均水平的20%。随着政策的逐步消化，月底市场开始缓慢降温，5个入市项目中有4个推售量都不超过200套，销售率突破6成已属艰难。整体成交量上扬，成交结构也随之变化，龙岗以其庞大的市场容量占据了大半份额，10月成交2783套，占全市的比重高达58%，环比提升13%，全市均价也因此被拉低2.6%至22198元/㎡。 二、供应分析——抓住时机入市 供应再创新高 2.1 批售量——高位回落 10月有10个住宅项目取得预售许可证，环比减少了9个。各项目在9月集中火力拿预售之后，10月市场开始回归常态，共有4207套住宅单位取得预售资格，面积为42.7万㎡，环比下降58%。其中体量较大的项目有绿景虹湾和华晖云门，均超过了1000套。 图1 深圳市一手商品住宅每月批准预售情况（2013年10月—2014年10月） 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心 2.2 推售量——达到年内巅峰 10月有22个项目入市，推售量达5004套，环比上升13%，面积为52.1万㎡，超越9月创下的记录，冲至年内最高点。在近两年也处于较高的水平，仅低于2013年4月的59万㎡。受新政支撑，单个项目平均推盘量达227套，较9月提高了3成，但月底政策逐步被消化，10月最后一周项目推盘量开始走下坡路，平均不足150套。 图2 深圳市一手商品住宅每月推售情况（2013年10月—2014年10月） 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心 2.3 各区批售及推售——7区均有推售 从批售项目的区域分布来看，本月除龙华和南山外，其余5个区域均有项目取得预售资格。龙华在8月华业玫瑰四季开盘之后连续2个月无新盘入市，接下来3个月将有中海锦城、星河传奇和港铁天颂3个项目陆续开盘。本月南山和福田批售量最高，均超过了10万㎡，主力项目分别为华晖云门和绿景虹湾，目前都已入市销售。龙岗9月批售量强力爆发以后，10月偃旗息鼓，仅京基御景印象和中南明珠香悦两个项目取得预售资格。 从各区推售量来看，10月可谓均衡发展，7区均有项目入市，且涵盖了高端及刚需各个层次。龙岗以19.9万㎡的推售量继续领跑全市，包括祥祺滨河名苑、京基御景印象在内的12个项目举办了推售活动，其中信义嘉御山和中骏四季阳光2个项目推售量相对较大，达到300套以上。宝安紧随其后，推售总量达15.7万㎡，其中西荟城三期和中海九号公馆二期高层推售量较大，都在400套以上。另外，南山也维持在10万㎡以上，主力项目为华晖云门。入市的项目不仅涵盖刚需楼盘，还包括半山道一号及深房传麒山2个项目的别墅这类高端单位，同时也有中通半山半海及大康福盈门等中高端项目。 表1 2014年10月各区一手商品住宅批售、推售情况 区域 10月批准预售面积 （万㎡） 9月批准预售面积 （万㎡） 10月公开发售面积 （万㎡） 9月公开发售面积 （万㎡） 宝安 8.0 28.1 15.7 10.9 福田 11.4 7.5 1.8 6.2 龙岗 3.4 59.8 19.9 18.1 龙华 —— —— 1.4 0.8 罗湖 3.7 —— 1.4 1.3 南山 16.2 3.7 10.5 12.5 盐田 —— 1.5 1.5 —— 合计 42.7 100.5 52.1 49.8 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心 2.4 推售户型——2房户型供应提升 10月全市新推住宅共5004套（拼后套数），环比再增13%。入市户型中，2房住宅供应达812套，占比15%，环比提升了7%。其中天玺1号和信义嘉御山三期是2房户型的供应主力。3房住宅供应量为2765套，占比达到55%，包括西荟城、华晖云门在内的15个项目都有供应；其中90㎡以上的大3房占比提升了3%，位于福田的大康福盈门是供应主力。另外，90㎡以下的小4房和90㎡以上的复式户型占比分别下降了5%和4%。 表2 2014年10月深圳市新发售项目户型结构表（合拼后） 户型 面积段 推售套数 推售占比 1房 —— 28 1% 2房 70平以下2房 356 7% 70平以上2房 456 9% 3房 90平以下3房 2515 50% 90-144㎡ 3房 141 3% 144㎡以上3房 109 2% 4房 90㎡以下4房 42 1%