当代中国的城市住宅发展.pptxVIP

当代中国的城市住宅发展;?城市住宅发展阶段 ?发展阶段 ?改革开放前 建国初期的住房 ——现状：房屋短缺，居住拥挤；质量低劣，维修不及时；房屋纠纷案件激增，房屋租赁关系混乱 ——原因：房屋绝对数量呈递减趋势；经济环境差、租金低甚至不交；投机分子、二房东牟利；军队、机关占据某些民房;?城市住宅发展阶段 ?发展阶段 ?改革开放前 以租养房阶段 ——建国初期所收取的房租能够基本涵盖折旧费、维修费、管理费、房地产税、合理利润等费用项目，房屋修缮与保养有了资金保障;?城市住宅发展阶段 ?发展阶段 ?改革开放前 住房福利制阶段 50年代后期高福利、低工资、低租金的住房实物福利分配制度基本形成，国家收取的租金不足应收租金的一半，投资越多补贴越多、导致城市住房供应紧张;?城市住宅发展阶段 ?发展阶段 ?改革开放前 60年代的筒子楼阶段 ——俗称集体宿舍，是职工等待分配单元楼的过渡住房;?城市住宅发展阶段 ?发展阶段 ?改革开放前 “文革”阶段 ——人口达到7亿，住房要求更加强烈，房屋建设少，再加之文革的破坏，供求矛盾更加加剧，出现许多四代同堂;?城市住宅发展阶段 ?发展阶段 ?改革开放前 70年代的北京四合院、上海老住宅;?城市住宅发展阶段 ?发展阶段 ?改革开放前 投资情况;?城市住宅发展阶段 ?发展阶段 ?改革开放前 居住情况;?城市住宅发展阶段 ?发展阶段 ?改革开放后 八十年代 ——1978年以后理论界提出了住房商品化、土地产权及有偿使用 ——1982年常州、郑州、沙市、四平为新建公有住宅补贴出售试点城市 ——此后各城市房地产局纷纷成立国营房地产开发公司开发商品房 ——1987年实现了土地拍卖、从根本上承认土地使用权的商品属性 ;?城市住宅发展阶段 ?发展阶段 ?改革开放后 九十年代 ——1990年上海房改方案出台，开始建立住房公积金制度 ——1992年邓小平南巡谈话，房地产热在中国出现 ——1993年开始对房地产市场大规模清理整顿 ;?城市住宅发展阶段 ?发展阶段 ?改革开放后 九十年代 ——1994年房改加入了住房公积金、安居工程等内容，公积金制度的实施是住房分配货币化、新住宅制度的雏形 ——1998年国家停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化 ——2000年公产房私有化（房改房）正式启动 ——此后的住房问题主要靠市场解决（政府从城市建设角度解决棚改问题） ;;?城市住宅发展阶段 ?发展阶段 ?新世纪后 ;?城市住宅发展阶段 ?发展阶段 ;?城市房屋类别 权属状态 ——私产（商品房、房改房）、公产（房改遗留的公有房屋、单位自管产、军产）、小产权？ 住房来源 ——市场、政府、企事业单位等 房屋性质 ——公产房、商品房、政策房（公共租赁房、经济适用房、廉租房、定向安置房、两限商品房、安居商品房、公租房）;?城市住房的供求;?城市住房供求的基本特征;;?城市住房供求的基本特征;?政府对市场的调控;?调控的技术路径;?现代产权制度带来的启示 ?历史回顾;?现代产权制度带来的启示 ?相关产权的概念界定 ;?现代产权制度带来的启示 ?相关产权的概念界定 ;?现代产权制度带来的启示 ?相关产权的概念界定 ;?现代产权制度带来的启示 ?相关产权的概念界定 ;?现代产权制度带来的启示 ?不同产权房屋的概念界定 ;?现代产权制度带来的启示 ?不同产权房屋的概念界定 ;?现代产权制度带来的启示 ?不同产权房屋的概念界定 ;?插建项目（现已少见） ——在城市建成区内，“因地制宜、见缝插针”地进行房地产开发建设 　;?插建项目（现已少见） 插建项目特点 ——基础设施和公用设施条件齐全 ——建设规模较小、投资量相对较少 ——地块条件受限、不易形成整体风格和环境 ——动迁难度较大、土地取得成本相对较高 ——地段及场地受限、施工难度往往加大 ——地处城市较繁华地带的多以高层为主；地处居民区的则以多层为主 ——价格相对较高、物业管理与服务相对较弱;?老城区住宅建设 ——指在城市老城区内进行的房地产开发建设活动。多以城市功能的扩展、危房改造、设施条件与环境改善等相联系 　;3.城市住宅;?老城区住宅建设特点 ——人文根基深厚、片区情节较浓 ——客户群较大、定位余地小、供给量相对较少 ——交通方便、配套成熟、商贸发达、个别卖点较突出 ——项目容积率高、公共空间与绿化面积小、缺少整体环境 ——开发难度大、拆迁成本高、土地难于获得 ——楼盘价格较高 ——楼盘普遍素质较低（除非厂区迁移）、消费群体条件较差、房屋“以人为本”较差;?CBD中的住宅建设 ——CBD指Central Business District.原指商业汇聚之地,现指集中大量的金融、商业、贸易、信息及中介服务机构的城市中心地区。 ——典型的CBD：纽约的曼哈顿、东京的新宿、上海的外滩、