2013世联深圳花伴里赤湾项目市场研究报告110页.pptx

花伴里赤湾项目市场研究报告 谨呈：深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司 世联工商事业部 花伴里赤湾项目组 2 开发背景分析 3 办公市场研究 1 “1+6”文件要点解读 4 居住公寓市场研究 5 酒店市场研究 6 商业市场研究 2 开发背景分析 3 办公市场研究 1 “1+6”文件要点解读 4 居住公寓市场研究 5 酒店市场研究 6 商业市场研究 到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里，而且这些地块零星、分散，重大项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题，产业转型、城市发展受到了土地空间的制约。 1 6 《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》 《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》 《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》 《深圳市宗地地价测算规则（试行）》 《深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》 《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》 《加快发展产业配套住房的意见》 政策环境 政策背景 未来深圳重大项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题，产业转型、城市发展受到了土地空间的制约 4 土地合同已作约定：按照土地合同约定 土地合同未作约定 自用部份≧50% 非自用部份≦ 50%，经市政府批准可分割转让的旧工业区升级改造项目，工业区已完成改造且改造主体自用建筑；面积比例不低于总建筑面积百50%的，非自用部份可以分割转让。 工业用地项目 非城市更新类 城市更新类 城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让 整体政策 销售比例 城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例不再受限于50％：50％ 5 6 6 70%工业楼宇 30%配套 持有：涉及部分的地价补缴，补缴标准为所涉及物业的基准地价 销售：按市场评估价补缴地价后可进入市场销售 工业用地项目 整体政策 配套突破 30%配套按市场评估价补缴地价后可进入市场销售 配套物业类型：配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施 现售：工业楼宇只能现售，拿到房产证后才能出售 交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易 销售条件及方式 产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书 产权划分 整体政策 产权及销售 可以栋、层、间为基本单元进行产权划分；并明确工业楼宇只能现售，交易方式可通过交易机构公开交易或自行交易 7 受让人资格：须是依法注册登记的企业 再转让 确需5年内转让：增值收益100%计提 5年内不得转让：工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内不得转让 受让人资格审查：必须符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查 转让限制 特殊分割转让 1、当企业租赁物业满5年，可获得该物业的购买权 2、对拟上市企业，可以申请购买 整体政策 销售限制 新转让办法中提出严格的转让条件，使工业用地补地价可转让部份物业销售速度和价格受到较大影响 8 特殊转让：5年购买，使企业可以通过销售物业5年后的期权实现变相销售； 上市扶持：如有相关资源，可大大提高项目的销售体量 受让人资格及资格审查：受让人须是依法注册登记的企业，且必须符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查。 实现的价格和速度：严格的转让规定对工业楼宇的转让价格和速度有较大影响，增加市场风险。 转让限制 5年内不得转让：工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内不得转让，确需转让的，所得增值收益100%计提。 整体政策 转让限制 严格的转让条件限制及政府参与增值收益分成，极大影响物业实现的价格、销售速度及收益 10 第十四条：转让增值收益分成 工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的土地整备资金，具体收缴工作由市土地整备机构负责。 ——《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》 提取方法 超额累进税率法提取 增值收益额 1 0≤增值收益额/扣减总额≤ 50% 增值收益额*50% 2 增值收益额/扣减总额≥ 50% 未超过增值收益额50%部份*50%+超过增值收益额50%部份*60% 注： 5年内工业楼宇再转让 增值收益额*100% 整体政策 收益分成 政府参与物业收益的分成，使工业用地利润空间受到较大影响 11 收益分成 计算方式 增值收益的计算目前存在较大政策盲点，对项目整体收益的影响较大，具体操作有待进一步明确 增值收益和土地增值税是否重复计算？ 新政中的规定增值收益与土地增值税，属于针对同一基础的重复计算，且未明确是否可以进行抵扣，存在较大的政策盲点 增值收益 交易价格 总扣减金额 销售收入 登记价格 交易相关税费 已补缴地价 前期工程费 建安成本 关于政府参与增值收益分成 ＝ -