- 1、本文档共110页,可阅读全部内容。
- 2、原创力文档(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
- 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
查看更多
2013世联深圳花伴里赤湾项目市场研究报告110页精要
花伴里赤湾项目市场研究报告
谨呈:深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司
世联工商事业部
花伴里赤湾项目组
2
开发背景分析
3
办公市场研究
1
“1+6”文件要点解读
4
居住公寓市场研究
5
酒店市场研究
6
商业市场研究
2
开发背景分析
3
办公市场研究
1
“1+6”文件要点解读
4
居住公寓市场研究
5
酒店市场研究
6
商业市场研究
到2020年,深圳市可供新增建设用地只有59平方公里,而且这些地块零星、分散,重大项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题,产业转型、城市发展受到了土地空间的制约。
1
6
《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》
《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行)》
《深圳市创新型产业用房管理办法(试行)》
《深圳市宗地地价测算规则(试行)》
《深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见(试行)》
《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》
《加快发展产业配套住房的意见》
政策环境
政策背景
未来深圳重大项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题,产业转型、城市发展受到了土地空间的制约
4
土地合同已作约定:按照土地合同约定
土地合同未作约定
自用部份≧50%
非自用部份≦ 50%,经市政府批准可分割转让的旧工业区升级改造项目,工业区已完成改造且改造主体自用建筑;面积比例不低于总建筑面积百50%的,非自用部份可以分割转让。
工业用地项目
非城市更新类
城市更新类
城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让
整体政策
销售比例
城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例不再受限于50%:50%
5
6
6
70%工业楼宇
30%配套
持有:涉及部分的地价补缴,补缴标准为所涉及物业的基准地价
销售:按市场评估价补缴地价后可进入市场销售
工业用地项目
整体政策
配套突破
30%配套按市场评估价补缴地价后可进入市场销售
配套物业类型:配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施
现售:工业楼宇只能现售,拿到房产证后才能出售
交易方式灵活:可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易
销售条件及方式
产权划分灵活:依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇,以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书
产权划分
整体政策
产权及销售
可以栋、层、间为基本单元进行产权划分;并明确工业楼宇只能现售,交易方式可通过交易机构公开交易或自行交易
7
受让人资格:须是依法注册登记的企业
再转让
确需5年内转让:增值收益100%计提
5年内不得转让:工业楼宇转让后,自工业楼宇完成转移登记之日起5年内不得转让
受让人资格审查:必须符合产业准入条件并通过各区(含新区)产业主管部门依法进行的资格审查
转让限制
特殊分割转让
1、当企业租赁物业满5年,可获得该物业的购买权
2、对拟上市企业,可以申请购买
整体政策
销售限制
新转让办法中提出严格的转让条件,使工业用地补地价可转让部份物业销售速度和价格受到较大影响
8
特殊转让:5年购买,使企业可以通过销售物业5年后的期权实现变相销售;
上市扶持:如有相关资源,可大大提高项目的销售体量
受让人资格及资格审查:受让人须是依法注册登记的企业,且必须符合产业准入条件并通过各区(含新区)产业主管部门依法进行的资格审查。
实现的价格和速度:严格的转让规定对工业楼宇的转让价格和速度有较大影响,增加市场风险。
转让限制
5年内不得转让:工业楼宇转让后,自工业楼宇完成转移登记之日起5年内不得转让,确需转让的,所得增值收益100%计提。
整体政策
转让限制
严格的转让条件限制及政府参与增值收益分成,极大影响物业实现的价格、销售速度及收益
10
第十四条:转让增值收益分成
工业楼宇转让的,转让方应将一定比例的增值收益上缴政府,纳入政府设立的土地整备资金,具体收缴工作由市土地整备机构负责。
——《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》
提取方法
超额累进税率法提取
增值收益额
1
0≤增值收益额/扣减总额≤ 50%
增值收益额*50%
2
增值收益额/扣减总额≥ 50%
未超过增值收益额50%部份*50%+超过增值收益额50%部份*60%
注:
5年内工业楼宇再转让
增值收益额*100%
整体政策
收益分成
政府参与物业收益的分成,使工业用地利润空间受到较大影响
11
收益分成
计算方式
增值收益的计算目前存在较大政策盲点,对项目整体收益的影响较大,具体操作有待进一步明确
增值收益和土地增值税是否重复计算?
新政中的规定增值收益与土地增值税,属于针对同一基础的重复计算,且未明确是否可以进行抵扣,存在较大的政策盲点
增值收益
交易价格
总扣减金额
销售收入
登记价格
交易相关税费
已补缴地价
前期工程费
建安成本
关于政府参与增值收益分成
=
-
您可能关注的文档
- 2013年叉车复习资料试题新.doc
- 2013年吕梁市事业公共基础知识.doc
- MMO/Ti柔性阳极在原油储罐外底板阴极保护中的应用.ppt
- MOS开关与传输门特性分析.ppt
- mosfet负反馈放大电路(四).doc
- mosfet负反馈放大电路(一).doc
- Module3:Journeytospace.pptx
- MPS-4CT变压器差动保护说明书.doc
- MPS-4K馈线保护说明.doc
- MPS-4CK馈线差动保护说明书(A4).doc
- 2023年度安全员考试题库检测试题打印附答案详解(达标题).docx
- 2023年度安全员考试题库检测试题打印(实用)附答案详解.docx
- 2023年度安全员考试题库检测试题打印附完整答案详解【名师系列】.docx
- 2023年度安全员考试题库检测试题打印及答案详解【考点梳理】.docx
- 2023年度安全员考试题库检测试题打印附完整答案详解【各地真题】.docx
- 2023年度安全员考试题库检测试题打印附参考答案详解【完整版】.docx
- 2023年度安全员考试高分题库含答案详解(精练).docx
- 2023年度安全员考试高分题库及参考答案详解【能力提升】.docx
- 2023年度安全员考试高分题库附答案详解【典型题】.docx
- 2023年度安全员考试高分题库及参考答案详解(培优B卷).docx
文档评论(0)