世界市场行情5.ppt

一、楼市泡沫的历史回顾 20年代美国佛罗里达的房地产泡沫 90年代日本的房地产泡沫 亚洲金融危机时期，东南亚国家和香港等地的房地产泡沫 90年代海南和北海的房地产泡沫 美国的“次贷”危机 “迪拜危机” “泡沫”的异曲同工 房价持续上涨 大规模的公众投机 经济因素变动 房地产（金融）危机 感叹与启示 房地产是一把双刃剑 是“天使” 也是 “魔鬼” 房地产对经济的拉动作用 每年约可拉动国民经济增长1.5一2个百分点 住宅建设增加10个百分点可带动国民生产总值增长l个百分点 每投入100元可创造相关产业170到220元的消费需求 每实现100元销售可带动130到150元的其他商品销售 每吸纳100人就业可带动相关行业200人就业 房屋租售比 指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶200 上海、北京、广州、深圳市等城市房屋租售比达到并超过1：400，中西部的长沙、武汉、合肥、成都、西安、重庆、昆明等城市房屋租售比达到1：300 全国商品房成交均价上涨幅度 从2004年开始，全国房价环比上涨幅度均在10%以上。 全国商品房平均成交价格从2000年的2112元/平方米上涨2013年约6377元/平方米，增幅是331%。 空置率 指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。5%—10%为合理区，10%—20%为危险区，20%以上为商品房严重积压区。 2010年-2013年商品房空置率均远远超过8%～15%的警示线。 三、我国对房地产市场的调控 房价暴涨的原因分析 房地产调控 “越调越涨,越调越高” 房市关系简约图 土地财政 房地产市场的垄断性 一是地方政府对土地的垄断。 二是开发商对房地产市场的垄断（当然包括对房屋开发的垄断）。 房价上涨，是两种垄断的结合。 信贷扩张 银行资金作为推动价格上涨的强大动力，在中国房价连续若干年的上涨中，发挥了难以替代的作用。 开发商绑架了银行 心理预期 由于供给无弹性和需求的增长，直接引发了人们对房价上涨的预期，从而加大房地产投资，房价越涨，人们的购买欲望越强，造成“恐慌性需求”现象。 对社会保障性住房投入不足 腐败 四、思路和建议 经济结构转型 割断地方政府对房地产的依赖 完善土地供应制度 调整信贷政策 加快建立住房保障制度体系 开征物业税和住宅空置税 调控前期 由于政策的迟滞性和市场的惯性作用，房地产市场呈现徘徊势头。 调控中期 随着世界经济的明显复苏，外界因素中人民币升值压力加大，外资进入房地产几乎已成事实，热钱涌动，必将推动资产价格上升，房价上升的压力继续存在。 调控后期 房价可望下降，但下降幅度不会大。房价仍在高位段运行。 支撑我国房地产发展的因素 居民收入稳步增长 城市化进程加快 人口年龄结构支持 财富储藏需要 中国社科院世界经济与政治研究所博士张明发布的最新报告警告，2008年至2013年第1季度，累计流入中国的热钱多达17，542亿美元(约合136，828亿人民币)，约为2008年3月底中国外汇储备余额的104%！ 固定资产与建筑 ----以房地产为例 先看一组图片 1994年来，迪拜雄心勃勃推进了象征性建筑如七星级酒店迪拜塔等大规模建设项目，试图变身为拥有“世界地标”最多的头牌国际大都会。 800亿美元的外债 “迪拜危机” 2007年9月爆发的全球经济危机，对迪拜的影响并非此前传言的那样“毫发无损”，而是致其元气大伤。 迪拜执行的本国货币迪拉姆与美元挂钩的政策也使此次迪拜的债务危机“火上浇油”。从2009年到2010年，美元的贬值导致迪拜和海湾地区物价飞涨，通货膨胀率连续数月高达两位数。美元的贬值充当了此次债务危机的“帮凶”。 “迪拜旋转塔” 设计师：意大利建筑师戴维．菲舍尔 大楼高80层，每一层在意大利预先做好，再运到迪拜组装，每层楼之间都装有风力涡轮机提供动力。 风中火烛大厦 由四座高度不等的大厦构成，分别从54层到97层不等。大厦象征着迪拜的逐步演变和创新成果。 钻戒旅馆 这个设计可以说是疯狂透顶，每个分支都是一个房间，如果去住的话，记得时时背着降落伞。 迪拜帆船酒店 世界上第一家7星级酒店，为全世界最豪华的酒店。又叫做“阿拉伯之星”。金碧辉煌、奢华无比。 迪拜塔 一共有162个楼层，总高度818米，37层以下全部是酒店，拥有56部电梯，速度最高达每秒18米，是世界速度最快且运行距离最长的电梯。 迪拜棕榈岛 在施工期间，世界上各主要建筑公司纷纷加入该工程建设活动。迪