城市投资机会研究与案例分析.ppt

案例一：嘉兴 案例二：合肥 案例三：苏州 案例说明：嘉兴市、合肥市是针对城市是否进入的问题进行研究；而苏州市、杭州市是针对项目是否开发的问题进行研究. 第四部分、案例演示 案例四：杭州 案例一：嘉兴市 城市研究说明：万科有意将嘉兴作为下一个拓展城市，故委托我们研究目前嘉兴市房地产市场状况，判断开发商现阶段是否进入嘉兴市房地产市场？ 案例一：嘉兴市 秀洲新区 南湖新区 市中心 经济技术开发区 案例一：嘉兴市 宏观经济环境评价 解决进与不进、什么时候进的问题 8.2 / 100% / 合计 　 0.4 8 5% 紧跟上海及杭州房地产市场 项目品质 0.4 8 5% 以本地和区域开发上为主 竞争企业 0.64 8 8% 3181元/平方米 价格 1.2 8 15% 298万 成交量 0.64 8 8% 442万 供应量 行业面 0.64 8 8% 地方政策主要针对经济适用房 政策金融环境 政策面 0.4 8 5% 长三角经济强市、杭州湾滨海新市、江南水乡文化大市 城市规划定位 0.35 7 5% 北抑南移、东进西拓 城市发展方向 发展面 0.9 9 10% 四通八达，融贯上海等周边其他城市 重大基础设施 1.35 9 15% 16189 可支配收入 0.64 8 8% 300万 人口数量 0.64 8 8% 1156亿元 GDP 基本面 最终得分 单项得分 权重 指标阐述 影响因素 类别 市场需求环境评价 解决进入哪个区域问题 案例一：嘉兴市 2.6 0.3 0.5 0.3 0.2 0.45 0.4 0.45 得分 　 2 2 3 2 3 4 3 北方工业园 3.05 0.3 0.25 0.5 0.4 0.45 0.4 0.75 得分 　 2 1 5 4 3 4 5 市中心 3.55 0.6 1 0.3 0.3 0.45 0.3 0.6 得分 　 4 4 3 3 3 3 4 秀洲新区 3.8 0.75 1 0.4 0.3 0.45 0.3 0.6 得分 　 5 4 4 3 3 3 4 南湖新区 未来发展潜力 未来土地供应 价格 产品档次 客户购买力 配套 区位 综合评分 15% 25% 10% 10% 15% 10% 15% 区域 / 权重 产品开发环境评价 解决开发什么产品问题 案例一：嘉兴市 发现一：配套成熟度开始对项目去化有较大影响 发现二：社区商业概念已引进嘉兴 市场反应有待检验 发现三：自然水系资源丰富，本地客户对有水景鉴别能级高 发现四：创新型产品的市场关注度较高 发现五：户型设计以二房二厅一卫和三房二厅二卫为主 发现六：嘉兴人对房子的舒适性要求较高，已经进入二次置业阶段 发现七：当地房地产价格差异不大 案例一：嘉兴市 综合结论 根据我们对嘉兴市住宅市场的调查，我们发现目前嘉兴市低密度住宅产品不多。如果万科进入嘉兴低密度住宅市场，我们建议万科客户打造一个“以我为中心，注重整体效应”的景观社区。因此要把握好几方面因素： 区位选择：各区差异性不大，我们建议优先考虑南湖区，其次秀州新区； 物业选择：建议以联排别墅为主，中央景观区配有少量独栋； 产品塑造：引进一些城市成熟的低密度产品，前期不建议产品超前； 景观功能：紧抓“水景”，嘉兴多水，居民乐水； 配套功能：做好小区内部功能配套，提升小区整体档次； 物业管理：引进知名的物管公司，提升小区的物业管理水平，拉开档次。 案例二：合肥市 城市研究说明：万科有意将合肥作为下一个拓展城市，故委托我们研究目前合肥市房地产市场状况，判断开发商现阶段是否进入合肥市房地产市场？ 案例二：合肥市 高新区 政务区 经济开发区 蜀山区 庐阳区 包河区 瑶海区 新站区 案例二：合肥市 宏观经济环境评价 6.43 / 100% / 合计 　 0.63 7 9% 3189元/平方米 价格 1.05 7 15% 366万 成交量 0.63 7 9% 411万 供应量 行业面 0.48 6 8% 与其他城市基本一致，地方政策主要针对经济适用房和廉租房 政策金融环境 政策面 0.56 7 8% 一主城、四中心、一滨湖新区 城市规划定位 0.56 7 8% 环城—滨湖—临江 城市发展方向 发展面 0.6 6 10% 华东第二通道枢纽站 重大基础设施 0.75 5 15% 9684 人均可支配收入 0.72 8 9% 455.7万 人口数量 0.45 5 9% 854亿元 GDP 基本面 最终得分 单项得分 权重 指标阐述 影响因素 类别 市场需求环境评价 案例二：合肥市 2.55 0.3 0.75 0.3 0.3 0.3 0.2 0.1 0.3 经济区 2.6 0.3 0.25 0.45 0.45 0.3 0.2 0.2 0.45 瑶海区 2.7 0.3 0.5 0.45 0.45 0.3 0