妻子以丈夫名义买房需授权委托证明.docVIP

妻子以丈夫名义买房需授权委托证明 案例 曲先生曾与妻子一同去由北京甲房地产开发有限责任公司开发的某小区看房。看房以后也没决定买不买，曲先生就出差到外地了。回到北京以后，曲先生的妻子告诉他说，她在曲先生出差期间，以曲先生的名义购买了一套商品房，并且在与开发商订立的商品房买卖合同上签署了曲先生的名字。同时，她还向开发商支付了2万元定金。曲先生不同意购买此房，并找到开发商主张合同不是本人所签，应为无效，要求其退还定金2万元。但经过多次交涉，开发商均不予理睬。于是，曲先生将开发商甲房地产公司起诉至法院，要求确认商品房买卖合同无效，甲公司返还定金2万元，并承担案件诉讼费用。一审法院以表见代理驳回曲先生的诉讼请求，即依据曲先生与妻子的特殊身份关系，甲房地产公司有理由相信妻子的行为能够代表丈夫。因此该合同对曲先生具有约束力。曲先生不服，上诉至北京市第二中级人民法院。 关键词解析 所谓表见代理，指本属于无权代理，但因本人与无权代理人之间的关系，具有授予代理权的外观，致相对人相信其有代理权而与其为法律行为，使之发生与有权代理同样的法律效果。 二中院认为该案的审理不应适用“表见代理”。由于曲先生之妻以曲先生的名义购买的是价值不蜚的商品房，根据有关法律，涉及到房地产交易的重大财产事项，不属于“日常生活需要”，需要经双方协商同意。也就是说，曲妻以曲先生的名义签订购房协议也应该有曲先生的授权委托证明。 家事代理权亦称夫妻日常事务代理权，是指配偶一方本无代理权，在与第三人就实施日常事务为一定法律行为时，推定享有代理配偶行使权利的权利。也就是说一般情况下，家庭对外发生法律关系时，可以由一方做主，夫妻中任何一方可以不经另一方的同意，而以家庭的名义对外发生法律关系，另一方对此则需承担民事法律责任。比如在日常生活中，夫妻中任何一方都可以以家庭的名义购买家用电器、生活用品，出借钱财物品，签订房屋租赁协议等等。对于家事代理权我国法律虽未作规定，但在审判实践中，我国是承认家事代理权的。但行使家事代理权是有范围限制的，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释一》第十七条第二款规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”。因此本案涉及处理不动产的重大财产事项，夫妻双方应一致同意，那么曲妻代表曲先生购房就应有曲先生的授权委托证明。所以最后二中院是以调解的方式解决这个问题的：甲房地产开发商退还曲先生1万元人民币。 法眼点睛 法院这么解决问题，其实是各打了五十大板，笔者感觉法官这么做也是出于无奈或者说是出于公平正义的考虑。因为就是这个法官援引的司法解释下面紧跟的是 “他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。”按照完整的这个解释，法官的主张也是有问题的。所以法官做出这样最后的努力也是令人尊重的，基本满足了双方当事人对于自身利益的理解。 中华人民共和国合同法 第四十八条　行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第五十八条　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2