2006年深圳写字楼市场总结报告.pdf

2006 年深圳写字楼市场年终总结报告 【前言】 2006年上半年，深圳实现本市生产总值 2560多亿元人民币，增长 13.5％；资源能源消 耗水平稳步下降，各项经济指标均好于年度预期目标。其中高新技术产品产值近 2600亿元， 增长 24％，占工业总产值的一半多；进出口总额达 1016亿美元，增长 33％；全社会固定资 产投资完成 530 多亿元，增长 14.9％；社会消费品零售总额达到 807 亿元，增长 14.6％， 内需对经济增长的拉动作用明显增强；民营企业出口增长 90％，民营企业的出口额首次超 过国有企业；全市 110在建项目累计完成投资 116亿元，占年度投资计划四成以上，一批事 关深圳长远发展的基础设施项目取得重大突破。 根据以上统计局半年统计报告预测，深圳 2006年 GDP将突破 5000亿大关，跟广州的差 距近一步拉近，从而加强珠三角经济双核的地位。 基于国民经济总体上呈现平稳增长的态势，工业生产、国内贸易、对外经济、港口、财 政等主要经济指标均实现稳步增长，直接带动了写字楼需求的增长。与去年相同的是，今年 的写字楼市场依然红火。 中心区核心地位因为多数主体写字楼的入市以及金融中心的规划得以确立；罗湖在后劲 不足的情况之下，由于蔡屋围金融中心规划的通过给后市带来无限的遐想；西部通道的年底 竣工让南山商业文化中心区的写字楼一直处于供不应求的状况；华强北已经平静多时的市场 也在中航城的入市和华强广场的即将入市开始风生水起…… 中心区写字楼的均价已经突破 20000 元/平方米，作为中国四大一线城市之一的深圳终 于可以除了住宅之外，在房地产商务市场向北京上海看齐。虽然租金的上涨幅度依然令人失 望，空置屡的上升也同样让人揪心。 同时，新规划的蔡屋围金融中心楼高将超过 400 米；卓越 ·世纪城办公面积 195226 平 方米，与上海金茂大厦的 25 万平米仅有 5 万平米的差距……高品质项目的不断破土动工也 让地王大厦不再曲高和寡。众多新商务标志的崛起，正在悄然的成为市场繁荣延续的征兆。 一、2006 年市场综述 （备注：因为本报告的成文时间为 12 月中旬，为了更精确地反映市场，将不把预测性 的数据统计在内，下文中将用 1-11 月的成交、供应数据，作为分析 2006 年市场特征的依 据。） 截止至 2006 年 11 月，深圳写字楼市场共批准预售面积 492649.9 平方米，同比增长 46 ％。实现销售套数 2451 套，实现销售面积 391534.35 平方米，同比增长 37.4 ％。总销售金 额超过 60 亿元，销售均价为 15641.43 元/平方米，与上年同期相比，涨幅约为 25 ％。根据 市场调查得知，12 月深圳将无新写字楼项目入市，所以，除批准预售面积外，其余各项指 数还有上升的可能性。 从供应区域来看，中心区、中心西区依然是写字楼供应的重点区域。南山商业文化中 心区有一个项目入市，罗湖同样只有一个项目。就今年入市的 13 个项目来看，中心区占有 5 个，中心西区占 3 个，接近项目总量的 60 ％。值得关注的是，关内依然囊括了写字楼供应 的总量，宝安中心区虽然有优越的前景，住宅市场风生水起，但是在写字楼市场方面，依然 是雷声大雨点小，今年并无写字楼项目入市。 深圳市写字楼区域分布图： 深圳写字楼区域分部图 38% 39% 23% 中心区 中心西区 其他区域 数据来源：市场调查 从上文可知，研究深圳写字楼市场发展，目前最重要的是研究深圳关内区域的写字楼发 展。关外的写字楼发展依然处于滞后阶段。而关内写字楼发展趋势遵循之前的发展规律，即 从最初的国贸－地王商圈为起点，逐步向西发展。中心区以及中心西区持续火热，南山商业 文化中心区也开始崛起。 二、供需分析 （一）供应分析 今年新入市写字楼共 10 个，在售项目约为 20 个左右。 除了已经拿到预售许可证但是 尚未入市的华强广场之外，其余的项目都已经入市。 从下列图表