2005年合肥市场调查报告.doc

金石地产合肥 2005.03市场调查报告 目录： 一：序言………………………………………………………………………………… 3页 二：项目跟踪及分析……………………………………………………………………3-41页 三：市场分析总结………………………………………………………………………42页 序言 此报告内容为合肥市二零零五年一月二十一日到二零零五年三月二十日的市场调查报告，结合了合肥市房地产新年以来的资料所做。所涉及到的内容主要主要竞争楼盘和合肥市目前比较有影响力的几个新盘。 项目跟踪及分析 1．颐园世家 ① 地理位置 地处习友路与怀宁路交汇处，与宋都的西湖花苑遥相对望地理位置相对于宋都来说较好一些。 ② 开发商 安徽信谊集团信得置业有限公司。 ③ 销售代理 深圳张达利设计公司/地产专案组。 ④ 产品介绍 此楼盘投资1.9亿元，开工面积12.4万平方米，共有20幢住宅，总户数为1100户，开发的产品全是小高层，一般以9+1、11+1的为主，沿街的一般为16+1的，主力户型面积为115、130平方米，目前在售的是4、5、6、7、8、五栋。主力房型为三室两厅两卫。房屋层高3米，外墙采用面砖，窗户采用的是彩铝，玻璃大部分采用的是双层中空玻璃，屋顶采用的是平顶带平台的类型，供水为变频加压供水，供电量为20A或40A，阳台形式为北阳台封闭，南阳台不给封闭，小区车位为560个，整个小区采用电子巡更系统单元采用可视对讲，综合看来，产品处于中上等水平。现已售30%左右，高一点的楼层和面积较大的卖的不理想。 ⑤ 推广方式 广告投放主要分布在报广和户外广告牌。售楼处面积较大，布置比较豪华。开盘时间为2004年7月，一期推出260套。开盘开盘价格为2600元/平方米，采取VIP卡优惠10000元，阳光金卡优惠8000元的推广方式。截止到2005年2月销售均价为3500元/平方米。 ⑥ 卖点分析 1）地处政务区，未来发展及升值空间大。 2）项目东南方向，一条马路之隔即为正在兴建的奥体中心，更具有很大的升值空间。 3）境外景观设计公司（加拿大润枫国际）。 ⑦ 劣势及不足 1）运动卖点在销售中显得牵强，虚无支撑。 2）产品先进性在政务区显得不强，如车位配比过低，约1：0.5。 3）目前该项目交通不便利，周边配套尚不完善。 3）从整个案场的主管到销售员专业性较差，销讲随意，销售能力一般，管理也较为混乱。 4）其户型较差，房型不规整，功能区面积不合理，使用性较差。另外户型整体面积偏大，总价高。 5）从开盘到现在涨价太快，半年涨了600元/平方米，因为周边的配套还没有跟上，项目缺少基本的支点，从销售来看比其他的项目明显要慢得多。 近期颐园世家已经封盘，并且工期也停了下来，只发了两期半版的报广。主要是由于此项目的入市过于匆忙，在前期没有客户积累的情况下进入市场，且此项目至今没有一个明确的主题，对市场的需求没有充分调查，入市的产品根本得不到市场的认可，再加上其入市时没有一个可以诠释项目的展示中心，使得此项目成为市场上的无效供应。此点尤其需要注意，本案作为一个大盘应该要充分考虑市场需求，去引导市场，入市不宜过于匆忙。 项目近期与合肥本地的怡景工作室签订了整合推广的合同，目前已经进入全新包装阶段，预计在半个月左右时间将会以全新面貌进入市场，我司将持续高度关注。 2．国际花都 3518888 3512888 ① 地理位置 地处东流路与潜山路交汇处，地理位置相对于宋都距市中心较近。 ② 开发商 上海绿地集团合肥置业有限公司。 ③ 销售代理 由开发商自销。 ④ 产品介绍 此楼盘总建面积将达70万平米，为合肥第二大项目。将分5期开发，一期于2003年12月开盘，开发约13万平米，二期也约13万平米，户数为900多户，开发的产品多层与小高层。屋顶采用的是平顶带平台的类型，主力户型为80、120平方米，房型为二室二厅一卫与三室两厅两卫。户型特点房屋开间大，进深短（10.5m）主力户型双卧朝南，户型方正，采光及通透性好，全明设计。外墙采用面砖，窗户采用的是彩铝，玻璃采用的是双层中空玻璃，供水为变频加压供水，供电量为20A或40A，阳台形式为北阳台封闭，南阳台半封闭，小区车位配比为3：1，整个小区采用红外二十四小时监控和单元采用可视对讲，产品处于中上等水平。一期于2004年底交房，05年下半年二期交付。 ⑤ 推广方式 广告投放主要分布在报纸广告，电视广告和户外广告牌。项目分五期，每期都以一种国际花名命名。目前售楼处所在位置为地处东流路与潜山路交汇处楼盘现场，面积约300㎡，装修简约。一期多层小高层03年12月6日开盘，4个月时间全部卖完。二期开盘时间为2004年6月中旬，均价约3200元，目前均价为3600元。一组团推出200多套，开盘前采取内部放号的的形式