X万科黄金湖开发项目可行性研究报告-完整版.doc

某万科黄金湖开发项目 可行性研究报告 目 录 项目决策背景及摘要 外部环境 内部因素 项目及周边概况 宗地位置 宗地现状 项目周边的社区配套 周边环境与景观 大市政配套 规划控制要点 土地价格 与作为土地储备优缺点分析 法律及政策性风险分析 项目用地法律手续现状描述 合作方式及风险评估 风险防范、 总述 市场分析 总体市场整体简介 东西湖区住宅市场分析 东西湖区内主要竞争楼盘分析 东西湖区内市场目标客层研究和市场定位 规划建议 规划设计的可行性分析 规划设想 工程及销售计划 工程计划： 销售计划： 投资收益分析 成本预测 税务分析 投资测算 项目利润测算 售价、容积率、成本变化对投资利润的影响 现金流量测算 管理资源配置 机构设置： 人力资源需求及解决： 综合分析与建议 项目优势 项目劣势 结论及建议 项目决策背景及摘要 外部因素 在现代中国版图上，武汉是名副其实的经济地理的心脏。它与香港、北京、上海、重庆等特大城市平均距离约1200公里，是北京——上海——武汉以及武汉——香港——上海两大金三角的重要一环。在中国经济发展战略总格局中，具有承东启西、接南转北的战略支点作用武汉市城区面积8466平方公里，总人口为740万人，是华中地区最大城市；是中国六大工业基地之一，/xxjl/dzcs/hxdb_sw15.asp） 指标名称 西安 长春 成都 沈阳 武汉 大连 南京 武汉排序名次 人口（万人） 675 680 1003 715 740 405 520 2 GDP(亿元) 689 824 1310 1116.1 1207 1110.8 1020 城镇居民人均可支配收入(元) 6364 5568 7649 5850 6763 6861 8233 4 (亿元) 46.8 30.4 58.76 60.2 69.77 80.9 92.6 社会消费品零售总额(亿元) 328.47 311.2 554.21 566 606 488.7 419.81 实际利用外资金额(亿美元) 1.56 3.6 2.65 10.44 13 9.87 1 固定资产投资(不含城乡集体、私人)(亿元) 233.44 235.2 475.9 262 462 268.5 412.05 由于武汉优越的经济地理环境，在2001年3月召开的全国人大会上，武汉市正式提议将华中经济带（以武汉为中心）建成为中国的第四经济增长极（继珠江三角洲、长江三角洲、渤海湾之后）； 3月中旬，国务院又批准江汉高新技术产业园为武汉市第四个国家级经济开发区（前3个分别为武汉经济技术开发区、东湖经济技术开发区及吴家山国家级海峡两岸科技产业开发园）； 武汉市已呈现房地产市场迅速、规范发展的势头，现在是万科切入武汉的较佳时机。在3月20日举行的武汉市第一次土地拍卖会，与东西湖区位置基本相同的后湖地区，125亩土地拍卖价高达6800万元，单价约54万元/亩。 东西湖区是武汉市目前经济发展最为迅猛的区域，区内有吴家山国家级海峡两岸科技产业开发园、鑫桥高科技开发区等，2000年国内生产总值达32亿元，同比增长13．5％；财政收入跃居全市榜首；区内还有金银湖生态旅游区等多个生态区，已形成了高科技产业与生态保护并重、经济良性循环的良好态势,目前已被湖北省和武汉市列为发展经济的典范向全省推广；市长要求该区要在10年内率先实现现代化；此外，武汉市城市规划中还把东西湖区列为导入旧城区人口的主要区域；在该区域进行大规模住宅开发符合武汉市整体规划； 参见： （1）、《武汉市城市总体规划》 （2）、《武汉市十五规划》 （3）、《东西湖区概况及规划》 东西湖区政府希望借助万科的开发带动区域发展，区政府对万科经营理念、实力和品牌非常认同，大力协助万科的进驻，在地块的选择、出让条件方面给予了许多优惠，双方已建立了理想的互信合作关系；目前的鑫桥、西半岛地块，交通便利、环境良好，是开展项目的理想地块； 内部因素： 万科已进入高速扩张的发展阶段，进入中心城市，向四周辐射，是集团既定的发展策略；重点开发武汉，可以发挥其华中地区中心城市的区位优势，逐步延伸至郑州、长沙、南昌等地； 住宅郊区化发展是大城市住宅发展的趋势，在城郊结合部进行住宅的大规模开发是万科的一贯优势，也是万科扩张发展的重点。 在开发新项目的同时，解决万科广场多年的遗留问题 项目概况宗地位置东西湖项目位于武汉市西北的东西湖区，地块距市中心公里，距汉口火车站7公里，距武汉天河国际机场18公里 鑫桥地块原为零星鱼塘，近年进行回填，现地势平坦，已完成周围及地块内市政道路的规划和施工，现地面自然标高为+21米左右，比金山大道低0.7米，比银水湖平时水位高出约1米；西半岛地块原为养殖、种植用地，现有的鱼塘和菜地需要回填和