崇州美岭湖健康城项目可研报告2-1.doc

崇州美岭湖 国际健康城项目 可 行 性 研 究 报 告 四川美岭湖健康城置业有限公司 2015年02月目 录 一、项目背景 2 （一）政策背景 2 （二）社会背景 3 二、项目概况 4 （一）概述 4 （二）项目地理位置 6 （三）项目相关工作现状 7 （四）项目初步构想 8 （五）项目社会意义 9 三、项目规划及建设周期 9 （一）项目规划 9 （二）项目建设周期 10 （三）项目分步计划 10 四、项目建设资金投资 10 （一）项目资金需求计划 10 （二）项目资金筹措计划 12 五、运营与销售 13 （一）概述 13 （二）运营与销售收入 14 （三）投资回收期 23 六、项目投资风险与规避措施 25 （一）政策风险 25 （二）财务风险 25 （三）市场风险 25 （四）经营风险 26 七、 总论 （一）社会效益 26 （二）企业效益 27 （三）结论 27 一、项目背景 （一）政策背景 当前，我国已提前步入老龄化社会，养老问题已成为社会民生重大问题之一，它关系家庭的伦理与和谐，影响社会的稳定与发展，已引起国家高度重视。2013年8月16日，李克强总理主持召开的国务院常务会议提出:要推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”。把服务亿万老年人的“夕阳红”事业，打造成“蓬勃发展的朝阳产业”。 图1：成都养老市场情况 成都现有备案养老院共计96家，95%以上属小规模，一般只有几十到数百个床位，远远不能缓解养老床位的需求；成都市60岁及以上老年人口为2355823，按25%有养老床位需求计算，床位需求为588955，床位缺口为523326张，缺口占比88.9%。截止2014年11月，成都市运营和筹建的养老床位达到60000多张，其中公办的包括城市福利机构和农村敬老机构，占30000多张，而另一半数量则来自民办养老机构。预计到2015年底，我市60岁以上老年人口将达到244.8万人，占全市户籍总人口的19.15%以上。 成都市2013年投资1亿元建成6家公建民营养老机构，新增民办养老机构和社区居家养老服务中心153家，新筹建养老床位1.2万张。2014年成都市计划启动第二批公建民营养老机构建设，鼓励支持民建民营养老机构建设，发展村（社区）居家养老服务中心，新增筹建养老床位7000张。 成都作为四川的省会城市，从政府、军队、高校、医院、中石油等企事业单位退休的员工超过一半的拥有3000元/月以上的退休收入。成都60岁及以上老年人口为2355823，其中至少有10%有能力享受较高品质的退休生活，而他们大多数目前还是居家养老，主要原因是没有能吸引他们的高品质的养老机构。 二、项目概况 （一）概述 2008年地震后，为了抓住投资机遇，推动地方经济的发展，在崇州市政府相关部门的引导与决策下，我三叶集团公司下属全资子公司“重庆市科园绿化工程有限责任公司”应当地政府招商邀请，参与了美岭湖国际健康城项目所在地块的投资合作，至2014年，我司已前后投资近6000万元人民币用于土地流转和环境打造。为更好地开展工作，我“三叶集团公司”近期专门在崇州市成立了“四川美岭湖健康城置业有限公司”，以全面承继原三叶集团下属全资子公司“重庆科园绿化工程有限公司”对本项目地块的所有权利和义务，全面负责本项目的投资开发。 项目总规占地1280亩，除上千亩流转土地外，其中有规划建设用地256亩，拟建项目总建筑面积约40万平米。建成以后，项目不仅坐拥绿树成阴的千亩生态公园，还将被万亩湿地公园环绕，是名副其实的“公园式健康养老住区”。 项目整体定位：国际化高端养老产业城——美岭湖国际健康城。 我公司拟依托国际、国内资本平台，与国内外大型企业紧密合作，选址“成都后花园”——崇州，决心在此建设一座以养生养老为主题的“国际化的健康之城”。（以下简称：康城） 康城为满足对养老有高品质追求人群的需求，从内部设施、外部环境、到产业配套、人文活动等，都将彰显新一代老年人对高品质养老生活的追求；项目将建成老年人理想的养老福居之地，成为一个让新时代老年人向往的地方。 基于项目总体定位，配套产业应与养老产业高度融合，对高端富有的老年人有极强的吸引力；能满足探视老人的中青年的生活习俗及爱好所需；能达到与养老产业链相关的休闲旅游的体验与效果。 项目打造宗旨：以住养为主，医养、护养为辅，建设成为高端养老养生产业服务的，具一流旅游环境的产业业态。 本报告根据项目占地1280亩，其中建设用地256亩的总体规模，对项目的相关情况、地理位置、各种子项目的市场需求、项目建设的资金回收期、对