太极生活广场可行性报告9-26.pptVIP

客户细分化 大宗及集团机构性客户：主以消化大面积商铺为主，对应本案，以项目整体购买或整个楼层的单位面积在300平米以上的商铺为主。 个体散户型投资客：以带租约的零散型中小商铺需求为主，主以消化本案局部面积在60平米以内的商铺为主。 从客户购买的特征来看，本案带租约商铺将成为首选。 五、项目定位及发展思路——客群定位 五、项目定位及发展思路——规划设计 主要指标 项目 总用地面积 12004.95㎡ 总建筑面积 36429.01 ㎡ 非住宅建筑面积 27999.23 ㎡ 地下建筑面积 8429.78 ㎡ 容积率 2.33 绿地率 4.5% 车位 地上机动21 地下机动217 5、规划设计 项目计划2011年1月开工，预计2012年2月完工，整个项目的开发建设周期13个月。 五、项目定位及发展思路——发展思路 6、发展思路 立足本区域，定位于中高端商业综合体，避免中低档社区商业的竞争； 抢先入市，避开与后期项目的竞争； 强调现代的商业文化； 强调健康和富有活力的购物、休闲娱乐场所； 充分理解本地消费特征，在品牌塑造方面，融入本地特有的文化倾向。 因素 特征 项目主体条件 与本项目的拟合分析 因素一 区位 住宅中心区域 满足 因素二 交通 交通干道 临近地铁与城市主干道 因素三 管理 专业的商业物业管理公司 可打造 因素四 服务 提供高品质的服务 可打造 因素五 建筑 品质建筑设计，内部装修符号客户需求 可打造 因素六 推广 推广持续，确定的市场传播是物业发展的基础 可打造 因素七 中高端定位 中高端投资者 根据项目周边楼盘定位 项目“CBD”满足及需打造的方面： 五、项目定位及发展思路——发展思路 六、项目开发建设进度安排 项目计划2011年 01 月开工，预计2012年 02 月完工，预计建设进度如下： 时间 工作内容 2010年 09月 2010年10月 2010年11月 2010年12月 2011年01月 2011年02月 2011年 03月 2011年04月 2011年05月 2011年06月 2011年07月 2011年08月 2011年09月 2011年10月 2011年11月 2011年12月 2012年01月 2012年02月 …… 提交可行性分析报告 政府审批立项 项目初步规划设计 项目规划设计评审 项目扩初设计 项目建筑设计方案审批 项目建设 项目建设竣工 项目招商开业 七、投资估算与资金筹措 1、项目总投资估算 2、资金筹措 1、项目总投资估算 土地费：1600万（包括地块竞拍费及税费） 建安工程费：1372.53元/㎡，5000万（上部商业及地下室、酒店装饰、市场及商场装饰、机电、设备安装费） 前期费用：109.8元/㎡，400万（报建费、设计费、勘探费、监理费等） 开发间接费用：329.41元/㎡，1200万（利息、工资、销售费用、办公费用、维修基金等） 总计：2250.95元/㎡，8200万元 七、投资估算与资金筹措——投资估算 项目总投资估算 七、投资估算与资金筹措——投资估算 序号 费用名称 总价（万元） 比例 一 直接成本 85% 1 土地成本 1600 20% 2 前期费用 400 5% 3 建安费用 5000 60% 二 间接费用 15% 1 管理费 200 2.5% 2 利息 800 10% 3 产权费用 200 2.5% 成本合计 8200 100% 2、资金筹措 资金来源 根据本项目的投资估算及本公司的资金状况，本项目建设资金来源为自有资金、股东借款、银行贷款，其具体构成如下： 七、投资估算与资金筹措——资金筹措 资金来源 总额（万元） 所占比例 自有资金 2200 27% 股东借款 4000 49% 银行贷款 2000 24% 资金使用计划 七、投资估算与资金筹措——资金筹措 日期 投资金额（万元） 资金来源 自有资金（万元） 股东借款（万元） 银行贷款（万元） 2010.10 2200 2200 2010.11 2000 2000 2011.04 4000 4000 合计 8200 2200 4000 2000 八、项目经济效益分析 1、项目成本明细分析 2、项目经营效益分析 3、项目收入预算 4、项目利润预测 5、项目现金流预测 6、贷款还款计划 7、项目投资评价 8、小结 1、项目成本明细分析（不含土地成本及间接成本） 八、项目经济效益分析——成本分析 1650 2000 8429 地下停车场 项目 建筑面积（ ㎡ ） 单位成本（元 / ㎡ ） 投资额 （万元 ） 地面商业 28000 1200 3350 其他建筑 1397 2863 400 合计 37826 1482 5400 项目 2011年（万元 ） 销售收入 9559 营业成本