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地役权与抵押权并存的法律分析 【摘要】：正就房地产而言,属于担保物权的抵押权和属于用益物权的地役权都依附于房屋所有权或土地物权,是房地产权利人基于与有关当事人约定的原因,让与一部分所有权权能给他物权人形成他物权，从而导致自己在行使所有权时受到一定限制。但两者的物权性质又有很多不同之处，如生效原则不同、设立目的不同、适用范围不同等。除抵押权人与地役权人为同一人这种特殊情形不可能产生权利冲突外，这两种不同性质的物权能否共存于同一房地产值得深入探讨。【关键词】：?地役权?抵押权登记?供役地?物权效力?房地产抵押?抵押物?抵押权人?权利人?登记生效?用益物权?就房地产而言，属于担保物权的抵押权和属于用益物权的地役权都依附于房屋所有权或土地物权，是房地产权利人基于与有关当事人约定的原因，让与一部分所有权权能给他物权人形成他物权，从而导致自己在行使所有权时受到一定限制。但两者的物权性质又有很多不同之处，如生效原则不同、设立目的不同、适用范围不同等。除抵押权人与地役权人为同一人这种特殊情形不可能产生权利冲突外，这两种不同性质的物权能否共存于同一房地产值得深入探讨。首先从概念入手分析两种他物权的不同性质和效力。地役权是需役地人利用供役地人的房地产，以提高需役地的效益而设立的一项物权。地役权人以部分占有或不占有供役地的方式行使权利。因此，在地役权设立的法律关系中，需役地权利人是地役权人，供役地权利人是地役权的义务人，地役权客体应当为供役地，地役权是以供役地物权为基础产生的另一种性质的物权，对供役地权利人产生一定的限制权利作用。抵押权是为担保债务的履行，抵押人以自有的房地产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该抵押物优先受偿。在设立抵押权的法律关系中，抵押人须为房产所有权人、土地使用权人或土地承包经营权人，抵押权人为债权人，客体为抵押物即抵押人的房地产。抵押房地产虽然不转移占有，但抵押权人对抵押财产有控制权、支配权。从概念分析可知，地役权设立的目的是为了使用与收益，地役权的享有与行使有积极与消极两种，积极的地役权是在供役地上设置负担；消极的地役权是不以实际占有标的物为前提，但限制供役地人的部分权利。抵押权设立的目的是支配抵押物的交换价值，抵押权的享有与行使不必占有抵押物，当地役权和抵押权同时存在于供役地(抵押物)时，地役权人可以通过使用供役地达到方便提效作用，抵押权人因为有抵押物的担保而与抵押人(供役地人)或者借款人发生债权债务关系。前者享有标的物的实体支配、用益权利，后者享有非占有标的物的价值支配、担保权利。两种物权是相互独立的，即一方放弃或丧失并不影响他方的存在和行使，一方也并不依赖于另一方而存在。两者之间不存在一方排斥另一方的排他性问题，二者可并存于一个客体上。就两者设立的目的和法律性质而言，地役权和抵押权可以相安无事地共存于同一物。地役权与抵押权不但可共存，从另一个角度看两者还可相容。抵押权可以以已存有地役权的供役地作为抵押标的。根据《物权法》第165条规定，地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。地役权和抵押权虽可共存、一定程度上还可相容，但是又存在着一定冲突。因为两种他物权都是对所依附的客体权利的某种限制，其限制作用间接地对设立于其上的另一种他物权产生影响。地役权采用登记对抗主义，根据《物权法》第158条，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以申请地役权登记，未经登记，不得对抗善意第三人。抵押权采登记生效主义，即抵押权登记才生效。因此，因登记与否及设立先后的原因将产生以下几种不同情形：一是地役权设立但未登记，之后供役地再设立抵押权，如果抵押权人不知供役地存有地役权，则其为善意第三人，一旦实现抵押权，地役权将无法对抗抵押权，随着抵押物处置的完成，地役权将归于消灭。地役权人因此造成的损失，只能基于合同，要求供役地人承担违约责任，而无权要求抵押物受让人继续为其设立地役权，此可视为权利冲突。二是地役权设立并登记，之后再设立抵押权，则一旦实现抵押权，地役权将随抵押物所有权的转移而转移，此即可视为权利不冲突。三是抵押权设立后未登记，再设立地役权，因为抵押权不登记不生效，则地役权不管有没有登记，都可以对抗抵押权。四是抵押权设立并登记生效后，再设立地役权，抵押权将对抗地役权，从而发生权利冲突。另外，由于地役权的设定一般都有利用期限，期限是地役权存续的依据，期限未有约定或约定不明确的，地役权人可以随时终止合同，即此种情况地役权人的主动性要强一些。如果地役权利用期限短于抵押权担保的主债务履行期限或抵押权实现时限，则对于设立在后的地役权，不会和已设立并登记的抵押权产生冲突，因为地役权先于抵押权结束。如果地役权利用期限长于抵押权实现时限，则后设立