七星街项目可行性分析报告(浓缩版).docVIP

七星街项目可行性研究报告 摘要：七星街座落于端州区广东省七星岩旅游度假区一区，而目前七星街主干道北面已有食街，还有新活力休闲中心、富豪娱乐城、皇中皇特产专卖店等的商业建筑，同时三茂铁路一直与七星街并行。 项目定位为千里旅游走廊“驿站”，建筑面积约为80000平方米，所需总成本约9000万人民币。 一、项目概况 1、地理位置 肇庆市位于广东省中部偏西地区、西江中下游，有面向珠三角、背靠粤西腹地的区位优势。全境处于北纬22°46’～24°24’和东经111°21’～112°51’之间。东南部属珠江三角洲经济区（包括肇庆市区、高要市、四会市）。东北面与清远市毗邻，西北面与广西接壤，南面与云浮市相接，东南面与佛山市和江门市相邻。 本次规划项目地块位于广东省七星岩旅游度假区内，七星街南面，为商业临时用地，北面为美食街和北岭别墅区。总用地面积约60000平方米，地块呈带状东西走向，长约1.3公里，最窄处宽约36米，最宽处约60米。北靠北岭山，南面直临三茂铁路（由35米宽绿化带相隔），眺望星湖美景，并与市中心主干道迎宾大道（321国道）连接，西往德庆市，东接鼎湖区，也是广西及珠三角地区进入肇庆市区的必经之路。 2、区域文化背景 肇庆是首批中国优秀旅游城市之一，也是全国十大文明风景旅游示范区之一，除了拥有雄伟壮丽的灵山、引人入胜的秀水、溶洞怪石、急流瀑布、珍贵植物等自然景观之外，更有作为具有二千多年历史的岭南古郡，积淀了厚重的历史文化，形成了浓郁的系列文化、多彩的民间艺术、独特的地方节庆等丰富多彩的人文资源。 3、自然环境条件 北回归线横贯肇庆中部，属南亚热带季风气候。年平均气温21.2°，1月份平均气温12℃，7月份平均气温28.7℃。 4、地形地貌 从地形上考虑：七星街东西长、南北短、呈梯形分布，影响街铺的进深、停车场等公共设施布置位置的选择； 从地势上考虑：东西两端高、中间低、呈U字形，两端可以考虑负层建筑； 从地貌上可虑：七星街所在地主要以山地丘陵地貌为主，地势有一定的落差，植被分布茂密，水系主要以出头村的鱼塘、游泳池等人工水系为主，可以采取取土回填的方式平整场地。 从地质上考虑：表层土主要以粘土层为主，向下为砂土、石灰岩，承载力较差，不宜建高层建筑，对低层建筑的影响则不大。 由于项目地势低洼，约有70%用地是鱼塘，地块基本未开发利用，可塑性强。但与规划路面标高落差较大，大部分位置落差为2～3米。地形比较复杂，两端高中间低，北起南伏。南北向地形标高平均高差为3.5米，东西向地形平均高差为6.8米，最小高差6.0米，最大高差13.2米。地块以南35米用地为防护绿地。 5、园林景观及周边环境 七星街北靠北岭山、南面星湖。目前七星街主干道北面已有食街，建筑风格以仿古为主，但由于档次参差不齐。南面就是项目所在地，已有一些树木，树高约4～6米左右。同时三茂铁路一直与七星街并行，这对七星街有两方面的影响，一是从视觉上对消费者造成不协调的感觉，二是从听觉上造成噪音；通过植树可以屏蔽铁路和火车对消费者的影响，但在听觉上，由火车造成的噪音对七星街来说是一个不利因素。 6、七星街交通现状及对外连接分析 七星街虽然不在市中心区域内，但已有两条公交线覆盖到，西南侧附近是火车站，再往西就是长途汽车站。距市中心仅10分钟车程，距离鼎湖山风景区20公里，距广州市103公里，交通便利、畅通。 根据初步的交通规划，若原来的主入口封闭，将对七星街入口作改进，利用在利好山庄附近的入口，及星湖名郡附近的入口；同时铁路采取架空形式，这对与七星街来说是一个很好的规划。 二、项目分析与定位 1、区位优势 肇庆一一珠江文明的发源地，集旅游胜地与珠三角最适宜人居城市于一身，辐射广州、深圳、佛山等地的珠三角经济生活圈，每年数以万人迁居肇庆城市生活圈，带来每年上亿的商业休闲财富。 七星岩旅游景区一一中国首批国家AAAA级旅游风景区之一，是“千里旅游走廊”旅游人群最密集的区域，聚集了每天不低于50000旅游人流，每年不低于1000万旅游消费大军。 北岭别墅高尚生活圈一一是肇庆餐饮业、娱乐业、休闲业的消费中心，直接承接天宁路、环星湖两大商圈，辐射城区40万高端消费人群，独占肇庆60%消费市场份额。在未来2年，伴随星湖名郡等高档楼盘的成熟，周边高尚社区将为七星街带来另外8万中产消费新贵。 2、景观优势 七星街位于肇庆人文景观中轴线与“千里旅游走廊”大动脉起点的交汇处，是“千里旅游走廊”休闲驿站的核心站。卧北岭揽星湖，以国家AAAA级的秀美山水吸引海外游客，用岭南文化特色书写着城市的名片，将成为南中国最优雅的“城市客厅”。 3、机遇和挑战 市中心老城区的发展己基本定型，可开发的资源有限。同时，在“打造肇庆文化大市”的发展目标指引下，市政府提出“南连东扩”和打造“千里旅游走廊”的发展思路。本次规划