南京金地绿色街区营销策略及执行报告.ppt

第 一 波 户型面积 户数 户数比 面积比 71~88㎡ 255套 67% 56.11% 123~125㎡ 95套 25% 32.09% 134-140㎡ 31套 8% 11.80% 合计 381户 100% 100% 10 05 02 08 06 07 04 03 12 01 11 09 第二波房源为01、04号楼于11月8日推出 ，以经济型户型，低总价产品为主，为完成年度目标冲量。 09年推盘策略 乘胜追击，销售冲量 09年一期去化分析（预判） 从楼栋位置、户型分布及推出时间上来看，未来项目去化状况预计划为： 推出的02、03、06、07号楼去化70%，共计420套； 推出的花园洋房11号楼去化率40%，共计8套； 推出的01、04号楼共去划46%，共计174套。 09年推盘策略 蓄水期 第一波段 第二波段 6月 7月 8月 11月 12月 开盘 9月 10月 销售计量表 完成405套销售 完成197套销售 销售目标: 开盘蓄水期 1月 月份 909 910 911 912 合计 房源推量 第二波段620套 第二波段381套 　1001套 销售率（按面积计算） 29.97% 10.49% 14.99% 4.69% 60.14% 销售 套数 300 105 150 47 602 销售 面积 30120 10542 15060 4718 60440 销售 收入 万元 18454 6325 9036 2831 36646 三大战役，全面保障实现目标 一、运动战（09年5月-7月） 我们决不能等售楼处建好再售楼，我们必须抢占时机,但此时因开发商及楼盘的知名度有待提升，故此阶段通过大客户服务、团购渠道开拓、圈层营销等不同的销售通路，主动出击，实施运动战。 二、阵地战（09年7月－9月） 在此前运动战带来的团购的基础上，结合售楼处/样板房/体验区的开放，增强客户信心，战斗时机已渐成熟，从而展开一期的开盘，一期开盘成功与否是本案成功销售的关键。 三、渠道战（09年9月－12月） 此时绿色街区已初展魅力，在前两次战役的基础上，通过已购客户的口碑传播，实施“老邻居计划”等各种销售策略，力争取得销售战役的全面胜利。 在大众推广结合现场销售的传统模式的同时，建议采用更具针对性的，更主动的销售模式。 定点营销 网络营销 圈层营销 企业直销 五种兵器，突破传统销售模式 团购计划 熟客1 种子客1 种子客N 生客N 熟客N 熟客1 熟客N 生客1 生客1 生客N 生客1 生客N 生客1 生客N 生客N 生客1 生客N 私人 熟人 圈层 培养种子客户，形成圈层营销 针对梅钢等大型企业管理人员、当地政府官员以及朗诗名京的未成交客户中甄选对本项目有意向的客户，推出一栋花园洋房（项目一期正式开盘前），采用内部认购的方式给于一定优惠，获得这批客户的价值认同，通过他们影响身边亲朋好友及同事。通过首波种子客户的挖掘和培育，以及该部分客户的传播力形成圈层营销，最终形成爆米花式的信息传播，达到促进销售的目的。 兵器一：圈层营销 《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ主要针对两类企业，采用主动拓展方式，借助其内部网络发布信息、企业内部推广、或针对性的活动等形式进行重点突破。 板桥区域内企业（梅钢、十四所等）； 城南、江宁等地企业：如中兴、华为等； 团队主力：定向销售团队 活动时间：开盘前 活动形式：产品推介会 活动准备：宣讲pp、折页、小礼品 活动目的：通过新颖独特的产品解析会，深入到企业的每个科室，每个部门，让客户充分了解金地产品，感受及期待金地产品的问世，为“金地·绿色街区”一期开盘蓄水 兵器二：企业直销 借助目前较为有效的媒体形式——网络展开系列性的营销动作：如开设新浪乐居网上售楼处（易居资源）、建立购房QQ群、发布广告、网上话题炒作、网上互动游戏或活动等。 客户在网络注册完整信息，购房将享受一定优惠 基于客户提问，形成项目互动（网上销售员功能） 开设游戏功能，玩游戏赚积分 （凭借一定积分享受一定购房优惠） 网上售楼处 建立购房QQ群，案场每一个销售员管理一个QQ群。 兵器三：网络营销 消费型定点：本项目将针对南京年青人比较集中的消费场所采取针对的营销措施，如宜家、新街口地铁广场、婚纱拍摄公司等、采取集中的项目展示或宣传活动等。 OFFICE定点：金鹰、世贸等写字楼年轻白领，年龄也正处于成家预备阶段，结婚与买房是写字楼中最为热门的话题。因此，通过一些年轻态的运动和他们感兴趣的个性化活动，如写字楼运动会/单身联谊会（与写字楼物业联手组织）；把该部分人群加以组织吸纳。 兵器四：定点营销 《2011版-房地