《资产评估》复习.ppt

第一章 总论 第二章 资产评估的基本程序 第三章 资产评估基本方法 第四章 流动资产评估 第五章 长期投资评估 第六章 房地产评估 第七章 资源评估 第八章 无形资产评估 第九章 企业价值评估 评估主体 评估客体 评估依据 评估目的 评估原则 评估程序 评估价值类型 评估方法 资产评估假设 资产评估基准日 三种方法： 市场法、成本法、收益法 联系： 目的具有相同性、评估方法之间具有互通性 区别 评估前提不同、评估思路不同、所需资料不同、适用对象不同 基本公式: 资产评估价值＝资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经济性贬值 评估思路： 资产重置成本的估算 资产实体性贬值的估算 资产功能性贬值的估算 资产经济性贬值的估算 资产重置成本的估算 资产实体性贬值的估算 资产功能性贬值的估算 资产经济性贬值的估算 思路 是以利求本的逆向思维。 基本原则 预期收益原则 参数 收益额 折现率或资本化率 预期收益期限 资产未来预期收益 有期限但不等值 资产未来预期收益 无期限但等额 资产未来预期收益 无期限且不等额 资产未来预期收益 有期限且等值 资产评估程序重要性 资产评估程序通常包括的主要环节 在资产评估具体程序中明确资产评估业务基本环节的具体内容 编制资产评估工作计划应重点考虑的因素 资产评估业务约定书应当包括的基本内容 机器设备的分类 机器设备评估 的特点 思路/适用范围/评估范围 重置成本 经济性贬值 功能性贬值：超额投资成本 超额运营成本 实体性贬值：观察法 修复费用法 使用年限法 成本法评估机器设备时的适用范围 特殊情形下的机器设备评估也适用成本法 复原重置成本与更新重置成本的适用 机器设备的寿命概念： 自然寿命(物理寿命):从机器设备开始使用到机器设备不能正常工作为止所经历的时间。 经济寿命:从设备开始使用到继续使用在经济上不合算经历的时间。 技术寿命:从设备使用到出现了新的技术性能更好的设备而被淘汰的时间。 折旧寿命:指国家规定 的设备折旧年限为止所经历的时间。 法定寿命:设计时设备使用开始到报废所经历的时间。 市场寿命:从设备投入市场到被市场更新设备取代所经历的时间。 市场法在机器设备评估中的应用 直接匹配法 成本比率调整法 因素调整法 土地的特性 土地使用权 土地使用权出让 方式： 协议、招标、拍卖、挂牌 年限： 居住用地70年； 工业用地50年； 教科文卫体50年； 商旅娱40年； 综合其他50年 房地产价格的种类 房地产价格的影响因素 评估原则 最有效使用原则 指房地产评估应以评估对象的最有效使用为前提(结合预期原则) 合法原则 指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。 房地合一原则 基本思路 房地产价格=净收益/资本化率 净收益=总收益－总费用 适用范围 适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等。 不适用于公用、公益性房地产价值评估，如政府机关、学校、公园等。 净收益 资本化率 收益期限 评估房地合一的房地产价值 房地产价值=房地产净收益/综合资本化率 单独评估建筑物的价值 建筑物价值＝房地产价值－土地价值 单独评估土地的价值 由土地收益评估土地价值 土地价值＝土地净收益 /土地资本化率 由房地产收益评估土地价值 土地价值＝房地产价值－建筑物现值 P=P’×A×B×C A：交易情况修正系数 B：交易日期修正系数 C：房地产状况因素修正系数 适用范围 特别适用于房地产市场发育不成熟，交易实例不多，无法利用收益法、市场法进行评估的情况； 适用于无收益交易情况很少的公益性的房地产评估。 假设开发法、基准地价修正法在房地产评估时的原理 路线价法 收益法 专利资产 专利的类型 评估目的 专有技术与专利技术的联系 ： 都具有实用性 两者都有获利性 都具有可转让性 专有技术与专利技术的区别： 保护形式；使用期限；要求和载体；有效地域；使用的安全性；内容可变性；面临的风险。 商标资产 商标分类及商标中的经济权力 商标资产价值的影响因素 商誉 特点 方法 版权特征及其经济权利 流动资产评估的特点 评估中必须选准评估基准期 评