世联-南京苏宁·名都汇酒店式公寓营销策略报告.ppt

* * * * 项目营销推广分阶段诉求：（每个阶段推广主题不同，但产品定位语均以副表的形式出现） 阶段一（4月初） 阶段三（5月底） 阶段重点：开盘热销信息 直白销售信息 首付18万起 开启财富钥匙 （开盘期） （强销期） 阶段重点：聚焦产品本身价值，投资自住两相宜 双地铁 迈皋桥 4.8米LOFT 阶段二（5月） 阶段重点：通货膨胀背景下，最佳投资产品 4.8米LOFT 超大露台 双倍得房 （蓄客期） 本次报告重点是对营销总纲进行分解和细化执行： PART1. 展示攻略 PART2. 推广攻略 PART3. 渠道攻略 PART4. 推售攻略 PART5. 价格攻略 线上渠道 扩展受众覆盖 线下渠道 点杀目标客群 网络硬广（配合节点投放） 报纸硬广（配合节点投放） 短信（持续投放） 分展场（定向区域，蓄客期持续进行） 网络软文（持续投放） 定向拓展（重点小区、企事业单位访谈） 重点渠道选用 区域内道旗（持续投放） 建议户外大牌位置 户外投放方案（4-5月中） 可选择投放的区域内道旗 户外广告覆盖迈皋桥及城北周边区域，包括和燕路沿线、晓庄、中央门等片区 可选分展点 新街口地铁口 中央门易初莲花超市 分展场（4月） 点位 报价 易初莲花 10000元/月 新街口 15000元/月 媒体排期计划 渠道 细项 预计投放时间 投放内容 形式/数量 报广 扬子 开盘前1周 项目销售信息，产品信息 半版 现代/金陵 开盘前1周 项目销售信息，产品信息 半版 网络 HOUSE365 4-6月（3周） 项目销售信息，产品信息 通栏 搜房 4-6月（1周） 项目销售信息，产品信息 通栏 户外广告 和燕路 4-6月 项目销售信息，产品信息 中央门 4-6月 项目销售信息，产品信息 迈皋桥 4-6月 比邻地铁中心，成就增值先锋 区域内道旗 4-6月 空间资本，乐居造富 数据库 短信 4-5月中 产品信息/开盘信息 待定 分展场 大桥南路家乐福 4月 项目价值卖点 展点 迈皋桥好又多 4月 项目价值卖点 展点 本次报告重点是对营销总纲进行分解和细化执行： PART1. 展示攻略 PART2. 推广攻略 PART3. 渠道攻略 PART4. 推售攻略 PART5. 价格攻略 11年3月 4月 5月 6月 7月 12月 时间 鼓北财智广场 附图：竞争项目示意图 说明：统计时间截止至11年3月 公寓入市时机 区域竞争2011年下半年公寓供应量激增，同质产品竞争持续，在5-6月期间，整个市场处于相对断档期，建议项目抢占先机 金域中央 晓庄国际广场 竞争分析 城北片区40年产权的小户型公寓5月份会达到供应高峰； 其中挑高型小户型成为市场明星户型，市场关注度高 左右阳光 中央上尚城 入市时间建议：2011年5月 （开盘时间建议：5月15日） 中央金地 本次报告重点是对营销总纲进行分解和细化执行： PART1. 展示攻略 PART2. 推广攻略 PART3. 渠道攻略 PART4. 推售攻略 PART5. 价格攻略 典型竞品比较法 价格预判 比准原则及对象 因素分析 打分及权重 价格预期实现 所在区域类似 产品类型相同 目标客户接近 1、比准原则 本项目 比准项目(在售) 平层 挑高 晓庄国际广场（平层+挑高） 中央上尚城（平层+挑高） 德盈国际广场（平层+挑高） 玉桥国际公寓（平层+挑高） 2、比准对象 ○各盘权重： 晓庄国际广场 中央上尚城 德盈国际广场 玉桥国际公寓 中央上尚城 晓庄国际广场 德盈国际广场 ○基准价格： 15000 15000 17000 19000 8700 13000（65年，民用水电） 14000 ○ 敏感指标： 外因： 区位前景20%、位置交通20%、商服配套10%、周边环境5% 内因： 硬件产品10%、项目规模5%、小区环境5%、物业管理5%、户型结构10%、发展商品牌5%、宣传包装5% 比准原则及对象 因素分析 打分及权重 价格预期 挑高 平层 价格预判 备注：所有项目的价格均转换成毛坯价价格为2010年11月份价格 同一个项目中，相同产权的户型，挑高比平层贵30%-50% 项目挑高户型共92套，参考市场同类型的挑高户型，建议价格区间15000-16000元/平米 价格预判 项目挑高户型结合5月入市的时间以及市场半年的自然增长率， 建议取5%增长率，项目挑高公寓入市均价约15520元/平米 对比项目 加权系数 本项目 中央尚上