南航碧花园可行性分析报告.docVIP

南 航 碧 花 园 可 行 性 研 究 报 告 广州碧花园房地产开发有限公司 2010年9月26日 目 录 概论……………………………………………………………….2 一、项目理解…………………………………………………….5 二、项目分析…………………………………………………….12 三、市场分析………………………………………………… .15 四、市场定位………………………………………………… .16 五、市场主要竞争者分析…………………………………… .16 六、冷静的自我审视………………………………………… . .17 七、项目开发建设方案…………………………………………18 八、项目投资经营方案…………………………………………20 九、项目营销方案………………………………………………21 十、物业管理方案………………………………………………23 十一、经济效益分析………………………………………… 24 十二、面临的风险和控制措施……………………………………24 十三、社会和环境效益评价…………………………………….26 十四、结论…………………………………………………………26 十五、企业法人简历…………………………………………………………27 十六、附件一、二……………………………………………………………27 项 目 概 论 项目规模：南航碧花园成立于1998年，总用地面积160万平方米。其中建设用地面积近100万平方米，湖区面积60万平方米,总建筑面积58万平方米。 第一期为别墅区（ABC区），已建成高档别墅290套，建筑面积11万平米，绿化率高达70%。目前已全部售罄。 第二期（D区）的开发建设从2004年开始。项目总用地面积270341.5平方米（405.51亩），至2007年6月，已建和在建别墅340套，公寓564套，建筑面积19.8万平方米,绿化面积171711.5平方米，绿化率高达40%。 第二期在建筑规划上保留了碧花园一期的建筑风格，在原有的天然山水环境基础上着重考虑了生活社区的多功能化，彰显“以人为本、生态为先”的设计理念。 由于小区环境优雅，配套日趋完善，备受市场追捧。除广州、深圳等地的业主大量入驻外，还有美国、法国、韩国等几十多户外籍人士入驻D区高档别墅区。 目前，第三期（E区）374亩已批别墅用地已进入开发阶段，现已完成规划中的市政工程建设（包括道路、给排水工程和电力设施，已有20栋别墅建好封顶，另100栋别墅建设的基础也已开工。计划在二O一O年五月开始对外销售。规划中计划建别墅476套，建筑面积共16.8万平方米, 绿化率高达55.8%。 至2006年底，南航碧花园由权威机构评估总资产值超过20亿元人民币以上，是个成熟的、极具升值潜力的著名的大型社区楼盘。近几年来，南航碧花园小区先后荣获“广东省企业品牌建设十佳单位、广东省房地产最受消费者喜爱十大明星楼盘、最受消费者推崇奖、珠三角最具投资价值别墅、广州十大明星楼盘、华南十大地产品牌、中国主流地产金筑奖、最佳生态人居别墅奖、花都区先进企业、花都区A级纳税人、中国和谐人居金筑奖、广东省房地产诚信经营十强企业、广州市最具文化竞争力十强企业”等荣誉称号。 所处环境：广州市花都区地势北高南低，北部丘陵绵亘，中部浅丘台地，南部为广花平原，形成东北向西南斜置的长方形。东有流溪河流经，西有巴江 河过境。花都区属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温21.7摄 氏度。阳光、雨量充足，草木常青，四季花开。 王子山下依山傍水的南航碧花园实景 南航碧花园位于花都区狮岭镇陆花岗水库风景区，北靠800万平方米王子山，南临山前旅游大道，中部环绕60万平方米的天鹅湖，山环水绕的尊贵家园，尽享365天的湖光山色周边芙蓉嶂渡假区是广州市北郊重要的旅游景点，区内有芙蓉公园、芙蓉峰、芙蓉水库、西山瀑布、通天河等自然景观，还有水上乐园、漂流等健康、休闲设施，是一个渡假的好去处。这里自然环境优美，人文环境丰富，山青水秀林绿风爽，是一块纯天然的水地。自然和人文环境相当优越别墅的建筑极具典型的欧陆风格，融亚热带的新加坡式风情园林整个小区环湖而建，依山而造，景观开扬，中空大厅设计彰显主人的尊贵与气派湖潋滟，山的墨绿，水的湛蓝，红、蓝、灰不同屋顶色彩的异域墅，在不同的时节构成一幅幅美妙的。 湖泊面积：60万㎡ 总面积：160万㎡ 绿化率：7% 容积率：0.526 建筑密度：17.77% （四）、社区别墅、公寓总户数：1702栋。 南航碧花园一期（ABC区）已售别墅户数：298栋； 南航碧花园二期（D区） 已建别墅户数340栋； 南航碧花园二期（D区） 已建公寓户数：560套; 南航碧花园三期（E区） 计划别墅户数：476套（342栋） 南航碧花园总体规划图 （五）、